חוק התכנון והבניה גורם לנזק כבד לרוב אזרחי ישראל. הבעיה אינה במספר ועדות תכנון או בחלוקת הסמכויות, אלא בהלך המחשבה שתפקיד המדינה לקבוע במקומנו את סדרי העדיפות שלנו. זה מקור הבירוקרטיה ומכאן כוחה.

פרסומים מוקדמים מצביעים שעיקר הרפורמה הצפויה בחוק התכנון והבניה הוא העברת סמכויות אל ועדות בניין עיר מקומיות על חשבון הועדות המחוזיות. שינוי בירוקראטי הכרחי אך רחוק מאד מלהספיק. הביורוקרטיה אינה הסיבה לשחיתות, ליוקר ולכיעורן של ערי ישראל. המבנה הביורוקראטי הוא תוצאה של תקנות חוק התכנון והבניה והלך המחשבה שמנחה אותו. כאן הבעיה. 

חוק התכנון והבניה גורם לנזק כבד ומצטבר לרוב אזרחי ישראל. החוק שופע איסורים והגבלות – רובן שרירותי לחלוטין. החוק מאריך את משך הבניה, מייקר אותה, ומונע את הגדלת היצע הדירות בהתאם לביקושי הציבור. הפגיעה אינה רק בכמות הבניה הנדרשת על ידי צרכני הדיור, אלא אפילו בעניין גודל הדירה או צפיפות הדיור שהצרכן מוכן או רוצה לחיות איתם. מעטים החוקים שמשפיעים במישרין ובמשקל כה רב על הארנק שלנו כי כל אחד מאתנו זקוק לקורת גג, משלם משכנתה או שוכר דירה. 

מדוע צריכה המדינה להתערב בהחלטת האזרח כמה מרפסות יהיו בדירה או מה יהיה שטחן? למה צריכים פקידים להחליט כמה חניות יהיו לדירה, מה גובה התקרה, מה השטח המינימאלי של דירה או כמה דירות מותר לבנות על מגרש. החוק הקיים מבוסס על ההנחה שפקידי עירייה או ממשלה (שייחד נקראים "המדינה") יודעים טוב מאתנו מה רצוי לנו. החוק הפך את האזרח ואת העדפותיו לאויב קבוע של "המדינה" ובחסותו מתנהלת מלחמה מתמשכת נגד העדפות האזרחים: צעיר שרוצה לגור באולם תעשייה לשעבר ("לופט") הופך לעבריין. בעל דירה שמספק פתרונות דיור לצעירים, שמוגבלים לשכר דירה נמוך, ומעדיפים דירה מחולקת זעירה בלב העיר – גם הוא עבריין. הצעיר מעדיף פרטיות בדירת חדר זעירה על פני מגורים בדירה גדולה עם שותפים לאסלה – אבל החוק טוען שמי שמסייע לצעירים אלה – עבריין. עליונות חוכמת הפקידים.

הבעיה כלל אינה במספר ועדות תכנון או בחלוקת הסמכויות ביניהן, אלא בהלך המחשבה שתפקיד המדינה לקבוע במקומנו את סדרי העדיפות שלנו. התוצאות הרסניות ולא רק כלכלית. חלק ניכר מתושבי ישראל הפכו לעבריינים במסגרת חוקי הבניה השרירותיים: כל מי שהכשיר דירה במרתף, סגר מרפסת, או חילק דירה, הרשימה ארוכה. בתי המשפט עמוסים בתיקי "עברייני בניה" שלא פגעו בזולת ומתקשים לטפל בעברייני בניה אמיתיים שפולשים לרכוש לא להם.

המרכיב הגדול ביותר שניתן לשינוי במחירה של דירה בישראל אינו עלות הבניה, כובד המיסים, או עלות הקרקע – אלא עלות הרגולציה. עלות האיסורים השרירותיים מסתתרת בכל סעיף הוצאות בתהליך הרכישה והבניה. היצע הקרקעות לבניה הוא אינסופי. תמיד אפשר לבנות לגובה. כמה גבוה? בדיוק לגובה לו יימצאו קונים, כי מחיר בניית דירה גבוהה – מתייקר. ומי מפריע לבנייה לגובה? חוק התכנון והבניה והאפשרות של יחידים וארגונים להגיש התנגדויות.

סוגיית ההתנגדויות לבנייה מחייבת מהפך מחשבתי ואידיאולוגי. היתרי בניה חדשים שחורגים מהתוכניות "המקובלות" מאפשרים למי שרואה עצמו "נפגע" להתנגד. בעלי דירות ותיקים מתנגדים להיצע חדש של דירות מודרניות מחשש שערך דירותיהם הישנות ירד. עילת התנגדות אחרת מקובלת הם שינויים בנוף הנשקף מהדירה, חסימת השמש והרוח. אלה סיכונים שרוכש נכס צריך להביא בחשבון, בדיוק כפי שאזרח שרוכש דירה בקומה ראשונה יודע שבניין חדש במגרש הסמוך יסתיר לו את אור השמש. מחיר הדירה מביא בחשבון שינויים אפשריים בנוף. מי שקונה דירה בקומה ה-40 חשוף פחות לסכנת שינוי הנוף, אבל משלם בהתאם. בנוף, כמו בכל משאב מוגבל, זוכה בעל ההצעה הגבוהה ביותר. הנוף לא נפגע – הוא בסך הכול מחליף ידיים. לכן, מחיר דירה בקומה גבוהה – יקר. הנוף הפתוח, הרחק מהמולת הרחוב – שווה כסף. אם בסמוך לבניין בן 30 קומות יקום מגדל של 60 קומות – יוסתר הנוף לדיירי הבניין הוותיק, אך 30 הקומות הנוספות במגדל החדש יזכו לנוף – הנוף החליף ידיים והתייקר בגלל הביקוש. הנוף מהדירה אינו קניין פרטי לעד. גם מי שקונה דירה בסמוך לשטח ציבורי, צריך להביא בחשבון שבעתיד אולי יעבור שם כביש רחב או מסילת ברזל. מגבלות בנייה שמתיימרות "לשמור" על הנוף הנשקף אינם "שומרות על הנוף" אלא מקפיאות מצב קיים באופן שרירותי לטובת בעלי נכסים ותיקים. כך קטן היצע הדירות ומחירן מזנק. אילו זכות ההתנגדות הייתה קיימת לפני שמונים שנים לא הייתה צומחת שום עיר בישראל. 

סוחרים מתנגדים להגדלת התחרות מצד חנויות חדשות בעילה של "פגיעה בפרנסה". כך נמנעת ירידת מחירים עתידית עקב התחרות שנבלמת; הנימוק הגיוני בדיוק כמו איסור על מכירת טלפונים סלולאריים כדי שלא לפגוע ביצרני מכשירי הטלפון הקוויים. כל פיתוח חדש בא על חשבון מוצרים ותיקים, מוזיל אותם, משפר את רמת החיים ואת איכותם.

חוק התכנון והבנייה, הוא הגורם הישיר ליוקר הדירות, פוגע בכולם מלבד במיעוט – משפחות שבבעלותן מספר רב של דירות – אלה כמעט היחידים שנהנים מההתייקרות. אם בבעלותכם דירה בודדת שמחירה עלה – ה"רווח" שלכם הוא על הנייר בלבד, אלא אם תמכרו ותעברו לדירה באזור זול ותשלשלו את הפרש המחיר לכיסכם. 

חוק התכנון והבניה גורם להעשרה ולהעדפה של בעלי נכסים קיימים על חשבון רוכשי דירות חדשים, בעיקר משפחות צעירות, שוכרי דירות, ומשפחות שרוצות לשפר דיור. כך נפגעת רמת חיינו בגלל האילוץ להקצות חלק גדול יותר של הכנסתנו החודשית לטובת מימון פתרונות דיור (שכר דירה או משכנתא).

מוטי היינריך

הקדמה מיוחדת
אני מקבל לעיתים קרובות מיילים מקוראי האתר עם השאלה "מדוע הכתבות לא מפורסמות בתקשורת הארצית מידי פעם"? התשובה: פשוט התייאשתי. לאחר זמן רב, ניסיתי שוב לשלוח כתבה "לתקשורת". כתבה זו נשלחה לכל עיתון או אתר ארצי אפשרי – ונדחתה בנימוס. סברתי לתומי שלעיתונות הכלכלית ולמוספים הכלכליים יהיה עניין בפרסום עובדות, דעות ומספרים שלא פורסמו בשום מקום. ביקשתי לפרסם ככתבה ולא ב"מדור דעות" שמוגבל בדרך כלל ל-500 מילים.
ייתכן שההצעות המועלות לפיתרון בעיית הדיור (בסוף המאמר) נשמעות "הזויות" לעורכי העיתונים. אולי היו מפרסמים, אילו הייתי מסתפק ב"ביקורת נוקבת" אך פחות מקיפה. אולי צריך הייתי לקבוע "נחרצות" (כמו כולם) שבעיית יוקר הדיור נובעת מ"היצע נמוך מידי של דירות" – להסתפק בכך ולא להעלות "פתרון הזוי".
ועכשיו למאמר…
ה"כוונות הטובות"
חוקים לפיקוח על שכר דירה הונהגו ברוב מדינות אירופה במהלך מלחמת העולם השנייה מחשש שהמלחמה תקטין את ההשקעות בבניית דירות חדשות, ייגרם מחסור בדירות להשכרה שיגרור לעלייה "לא מוצדקת" בשכר הדירה. גם כאן, בארץ ישראל תחת שלטון המנדט הבריטי, אסר הנציב העליון להעלות את שכר הדירה, או לפנות דייר מדירה בתום הסכם השכירות – כך נולד החוק שנקרא לאחר קום המדינה "חוק הגנת הדייר" (דירות ב"דמי מפתח").
חוקים אלה אכן הטיבו מאד עם הדיירים, ובשנים הראשונות להחלת החוק – גם בעלי הדירות לא נפגעו במיוחד. ככל שחלפו השנים ממלחמת העולם, האוכלוסייה העירונית התרחבה, הכלכלה התאוששה והביקוש לדירות בערים עלה. שכר הדירה המוגן בישראל נשחק עם האינפלציה והשנים והגיע בערים הגדולות ל-3 אחוזים ואף פחות משכר הדירה עבור דירה זהה בשכר דירה חופשי. כיום, קיימות מעט דירות מוגנות (דירות ב"דמי מפתח"). לדוגמה: שכר דירת שלושה חדרים "מוגנת" במרכז תל אביב, עומד על כ-150 ₪ לחודש לעומת כ-6,500 ₪ לחודש בדירה רגילה בשוק החופשי. זכות הקניין בדירה הוחרמה למעשה לטובת הדייר המוגן – לפחות מחצית מערך הדירה הופקע לטובת ה"דייר המוגן".
מצדדי "חוק השכירות ההוגנת" טוענים שהחוק החדש אינו דומה ל"חוק הישן". הם טועים, כל חוקי הפיקוח על שכר דירה בעולם התחילו מבסיס של שכר דירה ריאלי בעת החלת חוקי הפיקוח. הזמן עושה את שלו, שכר הדירה המפוקח יישחק, כי תמיד "קשה לשלם שכר דירה" והפוליטיקאים ה"חברתיים" (כלומר כולם) לא יעזו לעדכן את שכר הדירה המפוקח.
"הדרך לגיהינום"
המקור המסורתי הבלעדי לבניית דירות חדשות בכל העולם, עד למלחמת העולם, היו משקיעים פרטיים. מנגנון המחירים הוא ש"סימן" למשקיעים היכן כדאי להשקיע. באזור ביקוש, שכר הדירה עלה, משקיעים הגיבו לביקוש והרבו לבנות – עד שתוספת הדירות החדשות איזנה את שכר הדירה. לאחר המלחמה, השתנו כללי המשחק: הביקוש לדירות בשכירות העלה את שכר הדירה בחוזי שכירות חדשים לעומת הדירות הותיקות בהן שכר הדירה הוקפא. תחלופת דיירים בדירות הישנות, שחסו תחת כנפי חוקי הגנת הדייר (Rent Control) – נעצרה. מי משוגע לשחרר דירה עם חוזה שכירות מוגן? לדייר מוגן שווה לוותר על הצעת עבודה קוסמת בעיר אחרת, אך לא לוותר על חוזה השכירות המוגן שלו.
תוך מספר שנים מועט גברו לחצי הביקוש ואיתם גדל הפער בין "שכר הדירה החופשי" לבין שכר הדירה בדירות מוגנות בחוזי שכירות ותיקים. כך נוצר לחץ על הממסד הפוליטי "להסדיר" את כל שוק ההשכרה וליזום חוקים "לשכירות הוגנת".
גורם נוסף שהקטין את היצע הדירות במרכזים העירוניים במערב הם חוקים לשימור מבנים ישנים ולפעמים אף שימור אזורים שלמים במרכזי הערים. לכך התווספו בארצות רבות תוכניות בניין עיר שהגבילו את גובה הבניינים במרכזי ערים לגובה היסטורי אחיד. בניו יורק, לדוגמה, נכפו תקנות בניה חדשות ומורכבות לקראת סוף שנות ה-30 שהאטו את קצב בניית גורדי השחקים. ב-1960 התקבל חוק בניה עירוני חדש שהרחיב משמעותית את ההגבלות על הבניה – ספר חוקים חדש, בן 420 עמודים, החליף סיווג פשוט קודם. העיר חולקה למספר רב של אזורי בנייה שבכל אחד מהם הותר מגוון צר של פעילויות ואופי בניה. מספר ההיתרים לבנייה חדשה צנח עם השנים.
בלימת היצע הדירות בכל מרכזי הערים במערב
כך הפכו מרכזי הערים הגדולות במערב לאזורי מגורים אקסקלוסיביים. נוצרה קבוצת לחץ פוליטית חדשה: לתושבים ותיקים במרכזי הערים ולדיירים שחוסים תחת חוקי הפיקוח על שכר דירה יש אינטרס ברור להתנגד לבנייה חדשה שמגדילה את היצע הדירות באזור – ערך רכושם עולה. יוצא איפה, שהממסד הפוליטי, בלחץ גובר של קבוצות אינטרס וארגונים בעלי התנגדות אידיאולוגית לתוספת בנייה (כמו חסידי "העיר הלבנה" בתל אביב) – יצרו את היוקר שמאפיין את מרכזי הערים הגדולות בעולם.
בלימת היצע חדש של דירות בוצעה באמצעות מאות תקנות חדשות, מגבלות בנייה, החמרת חוקי שימור מבנים, אידיאולוגיה "סביבתית" לכאורה וגם אידיאולוגיה קולנית של קבוצות מאורגנות שמתנגדות אידיאולוגית לכל דבר "חדש".
כמו כן נטו בתי המשפט להכיר בותק מגורים כ"זכות" נלווית לזכות הקניין. בשם "זכות הוותק" יכולים בעלי חנויות ותיקים להתנגד לבניית חנויות חדשות בסביבה (התנגדות לבניית חנות איקאה בפלמחים, תוספת חנויות בכיכר המדינה בתל אביב, במסגרת בניה עתידית בכיכר); בעלי דירות ותיקים רשאים להתנגד לבניית דירות חדשות (הרחבת שכונה כמו רמת אפעל). בתי משפט מעניקים פיצויים לוותיקים בשם "ירידת ערך" נכסיהם ומייקרים משמעותית כל בניה חדשה. בלימה אדמיניסטרטיבית זו של היצע הדירות, נוכח הביקוש המתגבר למגורים במרכזי הערים, תרמה לעליה כמעט רציפה של שכר הדירה. כאמור, תופעה עולמית משיקולים פוליטיים ואידיאולוגיים זהים.
במקביל לקושי לבנות, גבר בשנות החמישים הסיכון להשקיע את חסכונות המשפחה בדירה להשכרה. במדינת ישראל הצעירה, לדוגמה, נבלמה כמעט לגמרי הבנייה הפרטית להשכרה החל מסוף שנות הארבעים בעקבות החשש מ"חוק הגנת הדייר". גלי העלייה הגדולים הגבירו את הביקוש לדיור – ומנגד, הסקטור הפרטי חשש להשקיע בדירות. הפיתרון היה בנייה ממשלתית של "שיכונים" בכל הערים בישראל, ובניית "עיירות פיתוח" ממשלתיות. אלה וגם אלה היו לכתם מכוער בנוף הישראלי ולגורם מעכב בהשתלבות עולים מארצות המזרח בחברה הישראלית.
השתלשלות האירועים המתוארת אינה נחלתה הבלעדית של מדינת ישראל "קולטת העלייה". באופן מדהים, זו הייתה התוצאה כמעט בכל הערים הגדולות במערב. רעיונות גרועים מניבים תוצאות גרועות, ובכל מקום – אבל מעניקים יתרונות פוליטיים לטווח הקצר ולכן הם מיושמים.
כמעט בכל מדינות אירופה ובחלקים של ארצות הברית, התגובה הפוליטית ל"מחסור" ול"כשל השוק" של הסקטור הפרטי – הייתה בנייה ציבורית להשכרה.
חקיקה "חברתית" כמעט בלתי ניתנת לביטול מבחינה פוליטית. יתר על כן, הממסד הפוליטי מתקשה להאשים את עצמו – אבל בכל זאת צריך להאשים "מישהו" בהתייקרות שכר הדירה. המוצא הפוליטי הקל הוא להאשים את "בעלי הדירות" – זה גם קליט מבחינה ציבורית. ואם בעלי הדירות אשמים, אז יש צורך בהקשחה נוספת של חוקי ההגנה על שוכרי דירות – הם הרי "הצד החלש". כך נולדו, כמעט בכל מדינות המערב, חוקי "השכירות ההוגנת" והם הולכים ומוקשחים עם השנים.
שבדיה – המדינה "המושלמת" בהגנה על שוכרי דירות
התהליכים היו כמובן גם מנת חלקה של שבדיה, בה שלטה מפלגה סוציאליסטית ("חברתית") ברציפות מרשימה לאורך עשרות שנים. כדאי לבחון את התוצאות דווקא בשבדיה, בגלל "הוותק" של חוקי הבניה וההשכרה שם ובגלל היותה המתקדמת בעולם בהגנה על "זכויות שוכרי הדירות". הצעות החוק החדשות בישראל, הונהגו בשבדיה כבר לפני עשרות שנים.
כבר בשנות ה-50 נבנו רוב הדירות להשכרה בשבדיה על ידי חברות ציבוריות שלא למטרות רווח (עירוניות לרוב). הרעיון היה ששכר הדירה הנמוך של הדירות הציבוריות ימתן את העלייה בשכר הדירה הפרטי. מאחר והתוצאות לא השביעו את רצון "העם", גברו הלחצים להקשחת חוקי "השכירות ההוגנת".
באמצע שנות ה-60 החליטה הממשלה לבנות מיליון דירות תוך עשר שנים (מזכיר את התוכנית של יאיר לפיד לבנות 100,000 דירות…). השבדים אכן בנו למעלה ממיליון דירות, אבל הסתבר שדירות ממשלתיות לא פופולאריות ורובן הפכו לאזורי מהגרים. שכר הדירה בערים המשיך לטפס.
הפיקוח על שכר דירה צבר תאוצה ובשנות ה-70 אומץ מודל לקביעת שכר דירה, שמקובל בישראל בשוק העבודה – "הסכם קיבוצי". שכר הדירה נקבע במו"מ בין ארגונים של בעלי הדירות לבין ארגוני שוכרים. הממשלה "כאילו" התנתקה ממנגנון הפיקוח על שכר הדירה בתקווה שההסכמים הקיבוציים יניבו "שכר דירה הוגן חברתית" ("Setting rent in a socially responsible way"). בינתיים הפכו חברות ההשכרה שבבעלות העיריות ל"בעל הבית" הגדול בשבדיה, והמו"מ על גובה שכר הדירה הקיבוצי התנהל למעשה בין "ארגוני השוכרים" לבין חברות הדיור העירוניות… הפוליטיקה כמובן שלטה בוועדות ובארגונים ולמפלגה הסוציאל-דמוקרטית היו נציגים משני צידי המתרס…

כ-60 אחוז מהדירות להשכרה בשבדיה הן בבעלות ציבורית וההסכם הקיבוצי חל עליהן. אולם בתי המשפט לדיור מתייחסים לשכר הדירה הציבורי כאבן בוחן גם בסכסוכים בין שוכרים לבין בעלי דירות פרטיים.

חוקי ההשכרה השבדים קשוחים. בעל דירה שאינה מתוחזקת "כהלכה" עלול לאבד את זכות הקניין בדירתו! אפשר להעלות את שכר הדירה אם בעליה ישקיעו וישפצו, אבל כדי למנוע הונאות צריכים לקבל מראש אישור של הרשות המקומית לשיפוץ דירה…

תוצאה "בלתי צפויה" אחרת של הגבלת שכר הדירה יצרה כדאיות לבעלי בניינים ותיקים למכור את הבניינים לדיירים ולהפוך את הבניין ל"בית משותף" (קונדומיניום) וכך להיפטר מנטל ההשכרה ולממש לפחות רווח חלקי. ההפרש הניכר בין שכר הדירה המפוקח בבניין לבין שכר הדירה האמיתי בשוק יכול להיות אפילו פי שניים. ערכו המהוון של פער זה יכול להגיע למאות אלפי יורו לדירה. כאשר מוכרים את הבניין לדיירים במחיר מופחת ממחיר השוק – שני הצדדים "מרוויחים". בעשור שבין 1990-2001 נגרעו משוק ההשכרה בשטוקהולם כ- 35,000 דירות. בשנים האחרונות גבר קצב מכירת דירות השכירות ועומד על כ-5,000 דירות בשנה. הלחץ על המלאי המצטמצם של דירות להשכרה במרכז שטוקהולם גבר! החלום הרטוב של זהבה גלאון להילחם ב"משקיעי הנדל"ן" מוגשם בשבדיה.

הדיור הציבורי לא מצליח כמובן לעמוד בנטל הביקוש ונוצר תור למגורים בשכירות. אנשים נרשמים וממתינים. משך ההמתנה הממוצע לדירה בשכירות ציבורית בשבדיה עומד על כשש וחצי שנים. בערים הגדולות ממתינים כ-8 שנים ובמרכז שטוקהולם כ-17 שנים! עיתון חדשות מקומי באנגלית בשבדיה דיווח לאחרונה על אישה בת 64 שזכתה סוף סוף לדירה בשכירות ציבורית במרכז שטוקהולם לאחר המתנה של 28 שנים בתור…

מי שזכה בחוזה שכירות ממאן להיפרד ממנו, אפילו אם עבר לעיר אחרת (הוא מצהיר שהמעבר "זמני"). החוק מגן עליו מפני פינוי "שרירותי". כך נולדו הסכמי שכירות "יד שנייה". אתם שוכרים דירה מהשוכר המקורי, לא מבעל הבית… הכול שחור, הכול מושחת. עלות קניית הסכם שכירות "יד שנייה" בשוק השחור במרכז שטוקהולם עומדת על כ-16,000 יורו לחדר! למעשה, כמעט ובלתי אפשרי לשכור מיידית דירה ב"חוזה לבן" במרכז שטוקהולם.

כ-400,000 שבדים רשומים ברשימת המתנה למגורים בשכירות ציבורית בשטוקהולם (כולם נרשמים, למה לא?…). למרות הביקוש העצום, ניבנו בעיר ב-2012 רק 1,700 דירות חדשות. מוכַּר.

שום בעיית דיור לא נפתרה בשבדיה למרות הפיקוח "המתקדם" על שכר הדירה, ולמרות בנייה ממשלתית של מיליון דירות (באוכלוסייה שלא הייתה גדולה בהרבה מאשר בישראל כיום). "המחסור בדיור" אינו יורד מסדר היום השבדי כבר כמעט 70 שנים!

בעיות הדיור בערי אירופה שחוסות כולן תחת חוקי "שכירות הוגנת" לא נפתרו, אלא רק החמירו, עולות הון עתק למשלם המיסים, וגרמו לשחיתות עממית. בהולנד הזעירה יש 52 "ועדות השכרה מקומיות", ומערכת ניקוד מטורפת שקובעת את גובה שכר הדירה "הראוי". משך ההמתנה הממוצע לדירה ציבורית קטנה עומד על כשנתיים וחצי.

בדרום אירופה, בספרד ומלטה הרגולציה ו"ההגנה" על זכויות השוכרים גרמו לשיעור שיא של דירות מגורים שעומדות ריקות למרות שתעריפי השכירות בשמים. בעלי הדירות פשוט נמנעים מכאב הראש של השכרה ורואים בדייר סכנה לזכות הקניין שלהם. קשה להיפטר ממנו.

החוקים החדשים של ממשלת נתניהו-לפיד לפתרון "המחסור בדירות" זוכים לתמיכה כמעט גורפת של התקשורת בישראל. "הצלחתם" תירשם כפרק שחור ומזיק בהיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל. השפעתם הרסנית ככל שהזמן יחלוף, וגרוע מכל – הם מפתחים עם הזמן "עמידות" כמו חיידקים – אי-אפשר לבטלם בעתיד משיקולים פוליטיים.

האומנם "מחסור בקרקע לבניה"?
הפיתרון ל"מחסור" בדירות טמון ב"החזרת הגלגל אחורה" – לא תוספת חוקים ומיסים, אלא ביטול חוקים ורגולציה בתחום הבניה. פחות רגולציה ותכנון ריכוזי והגדלת החופש של היזמים להיענות לביקושי האזרח.
ביטול מגבלות הבנייה לגובה במרכזי הערים בישראל, יצמיח את אזורי הביקוש לגובה ויקטין את הצפיפות מחוץ למרכזי הערים. הסרת המגבלה על התרחבות יישובים כפריים תתרום גם היא לפוטנציאל של מיליוני דירות חדשות. וזאת, בטרם נאמרה מילה על "הפרטת קרקעות המדינה". יזם שרוצה לבנות דירות באזור משרדים או תעשייה – "בעיה שלו" – שיבנה, אם הוא סבור שיהיה ביקוש לדירותיו.

המשקיעים בדירות אינם האויב – הם שמגדילים את מלאי הדירות להשכרה. כאשר מלאי הדירות להשכרה יגדל, השוכרים לא יהיו "הצד החלש". בעלי דירות להשכרה יתחרו ביניהם על שיפוץ הדירה, על חוזי שכירות ארוכי טווח – מבלי שיהיה צורך בחקיקה כפייתית שפוגעת בחופש הפרט ובזכויות הקניין. דירה ריקה ללא שוכרים אינה משמחת אף משקיע.

לא להעתיק את הטעויות של "מדינות אירופה הנאורות"

מדיניות הדיור הממשלתית במערב נחלה כישלון חרוץ. אפילו מרכז המחקר והמידע של הכנסת קבע לאחרונה (ב"עדינות"): "אין הוכחה מוצקה לכך שמחירי השכירות נמוכים יותר במדינות שבהן מונהג פיקוח קפדני יותר על השכירות". המצדדים בחוקים אלה מציגים תמונה חלקית מאד מהנעשה בעולם – את מעט הזוכים בדיור המוזל. עיוות שוק הדיור, הפגיעה החמורה והמשחיתה ברוב השוכרים ובזכויות הפרט של בעלי הדירות – מוסתרת מאתנו.

אין בישראל "מחסור בקרקע לבניה" יש כבלים ממשלתיים שבולמים בנייה.

מוטי היינריך

הרעיון הוותיק במערב בדרכו לישראל. הפוליטיקאים גילו את "פתרון הקסם" ליוקר הדירות, ובפיגור של עשרות שנים אחרי "מדינות נאורות" שתבונתן הכלכלית מוטלת כיום בספק, ממהרים ליישמו – מבלי להתעמק בנזק הצפוי.

למה הדירות יקרות?

"דירות יקרות" אינן מכת טבע אלא מעשי ידי אדם, או יותר נכון – מעשי ידי הרגולציה על שוק הדיור והמקרקעין. נתעלם לרגע מהחקיקה הקיימת ונניח, תיאורטית לגמרי, שלא היו מגבלות על בניה לגובה, אין איסורים על התפשטות אזורי דיור אל עבר אזורי תעשיה ומסחר שמקיפים את הערים, אין מגבלות על התרחבות יישובים כפריים. במקרה, לגמרי תיאורטי זה, היקף הקרקעות לבניה בישראל היה מספיק לבניית מיליוני דירות. כלומר היקף הקרקע לדירות הוא אינסופי. 

ניקח לדוגמה את המגזר הכפרי: יש בישראל כמעט 800 יישובים כפריים. אם נאפשר לכל יישוב כפרי להוסיף רק כ- 1000 בתים צמודי קרקע – נקבל פוטנציאל של כמעט מיליון בתים חדשים. מה שטחה של שכונה עם 1000 בתים כולל כבישים ושטחי ציבור? זו משבצת מרובעת אותה נוכל לחצות בהליכה מתונה תוך פחות מעשרים דקות. רק משבצת קטנה כזו בכל יישוב תניב מיליון בתים. נעבור למגזר העירוני: בכמה יגדל פוטנציאל הדירות אם נסיר את האיסור השרירותי על מגורים באזורי משרדים, מסחר ותעשייה ונשאיר זאת לשיקולם של רוכשי הדירות? כמה דירות ניתן להוסיף בערים אם נבטל את מגבלת הבניה לגובה במרכזי הערים? כאן כבר קשה יותר להעריך כי הפוטנציאל הוא ממש אינסופי. בבניה לגובה השמיים הם הגבול, או מדויק יותר עלות הבניה – ככל שהקומה גבוהה יותר הבניה מתייקרת. 

המסקנה מהתרגיל התיאורטי: אין מחסור בקרקע לבניה בישראל – כלומר, ביטול מספר קטן של מגבלות ייצור פוטנציאל קרקע למיליוני דירות. אבל מי צריך בכלל מיליוני דירות כאשר הביקוש השנתי עומד כעת על כ- 30 אלף דירות חדשות בשנה? כך שפוטנציאל זה יתממש בהתאם לביקוש לאורך עשרות שנים. המחסור מלאכותי ונוצר על ידי אוסף המגבלות השרירותיות שמוטלות עלינו במסגרת חוק התכנון והבניה המעוות. הבעיה, אם כך, אינה הביורוקרטיה אותה מנסה נתניהו לתקוף, אלא עצם קיום המגבלות. אם יוסרו המגבלות, תקטן גם הביורוקרטיה ומחיר יתייצב דירה קרוב מאד לעלות הבניה. הסיבה – מחיר הקרקע לבניה יהיה נמוך מאד כתוצאה מהיצע אינסופי. כלומר, מחיר דירה מרווחת, בקומה נמוכה, בגוש דן תעלה בערך שליש ממחירה כיום. דירת סטודיו של 33 מ"ר תעלה פחות מ- 250 אלף שקל. גם שכר הדירה ירד לרמות מצחיקות יחסית לסיוט כיום. חישוב זה נערך לפי עלויות הבניה הנוכחיות שגם הן מוגזמות. 

במקום לטפל בשורש הבעיה, ולגרום להוזלה כללית של מחירי הדיור, מתגבשת בימים אלה הצעה שתנציח את העיוות, לא תפטור שום בעיה ותשבש עוד יותר את שוק הדיור – ההצעה מתהדרת בשם המבטיח "דיור בר השגה". 

דיור בר-השגה

ההתייקרות הבלתי נסבלת של הדירות בישראל, בשילוב הזדמנות פוליטית להצגת "הישגים", הביאו לתחרות על יוזמות חקיקה שיבטיחו "דיור בר השגה" למי שיזכה לחסדי ועדה בעירייה. גרסאות שונות של תוכניות אלה מיושמות בערים רבות בעולם מזה לפחות 60 שנה – כאשר פוליטיקאים מאמצים אותן בשמחה ומעתיקים את "פיתרון הקסם" ממדינה למדינה. "דיור בר השגה" הוא כלי פוליטי מעולה שמזכה את הפוליטיקאי המכהן בעת החלת החוק לראשונה בנקודות זכות משמעותיות בדעת קהל היעד. ראש העיר "נלחם" בהתייקרות ו"עוזר לחלשים" בלי שיש צורך להעלות את הארנונה או להטיל מיסים אחרים. תכנית מתנות אידיאלית – יש רק מרוויחים ואף אחד אינו מפסיד. מייד מתבקשת שאלה: אם זה כה מוצלח אז מדוע לא לכלול בתוכנית את כולם? ואם בכל זאת לא מחילים את התוכנית על כל רוכשי הדירות אז כנראה שיש לתוכנית עלות נסתרת שניתן להחביאה רק במצב של יישום בהיקף מצומצם?

הרעיון הוותיק במערב הגיע לישראל רק לאחרונה. ראשי הערים הגדולות גילו את "פתרון הקסם", ובפיגור של עשרות שנים אחרי "מדינות מתקדמות" שתבונתן הכלכלית מוטלת בימים אלה בספק, ממהרים ליישמו – מבלי להתעמק בשאלת הנזק הצפוי לשוק הדיור הישראלי המעוות ממילא.

אין ספק שהדיירים המאושרים שיזכו לגור בדירות במסגרת התוכנית ייהנו מהטבה כספית משמעותית. הטבה יחסית ליוקר של היום, לא הטבה יחסית למצב האידיאלי שמוצע באתר "קו ישר". אבל כך יקרה גם אם יקבלו מכונית בחצי מחיר, או פשוט יותר – צ'ק מזומן לחשבון הבנק. כאשר מתמקדים רק בחלק זה של התמונה – הכול נפלא. הואיל ואנחנו לא מאמינים ב"ארוחות חינם", השאלה כרגיל – מי משלם? והאם קיימות השלכות מזיקות נוספות להתערבות זו של המדינה בשוק הדיור?

מי משלם?

יישום התוכנית מחייב את היזם שבונה פרויקט דיור למכור (או להשכיר) חלק מהדירות החדשות ל"זכאים חסרי דיור" במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק (הנחה של 30% עד 50%) כתנאי לקבלת היתר בניה לכל הפרויקט. להבהרת התמונה מבחינה כלכלית, קל יותר לראות את הפעולה כשוות ערך למכירת כל הדירות במחיר השוק הרגיל – כאשר העירייה מטילה על הקבלן מס גבוה על כל הדירות שבפרויקט. לאחר שהמס נגבה, העירייה שולחת לזכאי "בר ההשגה" – צ'ק מתנה בסכום השווה למס שגבתה מהקבלן. מבחינה כלכלית אין הבדל בין מסלול תיאורטי זה להנחה לה נדרש הקבלן לתת לזכאי לדיור בר-השגה. 

הקבלן אינו יכול לייקר את מחיר הדירות כדי לגלגל את המס על הקונים כי מחירן נקבע על ידי השוק – עליו להתחרות בדירות זהות שמציעים קבלנים אחרים בסביבה. אם הקבלן קונה את המגרש במכרז – הוא יצטרך להציע מחיר נמוך ב-500 אלף שקל עבור המגרש ולנסות לגלגל בדרך זו את המס אל בעלי המגרש. שום בעל מגרש פרטי לא יסכים מרצונו החופשי לספוג מס כזה, אלא אם יוטל וייכפה על כל בעלי המגרשים. כלומר, "דיור בר השגה" הוא מס לכל דבר. כאמור, אם בעלת המגרש היא העירייה, המס יגולגל אל תושבי העיר דרך העלאת הארנונה – מכירת מגרש בפחות ממחיר השוק מקטינה את הכנסות העירייה. 

פיקוח על גובה שכר הדירה

פיקוח על מחירים שמחייב הוזלה כפויה שלהם על ידי הממשלה נכשל בכל מקום בו יושם ובכל תקופה, אפילו בתקופות מלחמה. קביעת מחיר נמוך ממחיר השוק מחייב את היצרנים להפסיד כסף או להסתפק בתשואה נמוכה מאשר בהשקעות אחרות. הואיל ויזם אינו "מתאבד שיעי" ההשקעות במשק יוסטו אל תחומים אחרים מאשר בניית דירות והדירות ימשיכו להתייקר. יזמים אחרים ידרשו סובסידיה ממשלתית כתנאי לבניה – כלומר, מס שיוטל על יתר האזרחים למימון תקציב הסובסידיה.

ואכן, הניסיון ההיסטורי "לפקח על מחירים" מלמד שחלק מהיצרנים יפסיק לייצר והמדפים בחנויות יתרוקנו. המחסור יסופק ע"י ה"שוק השחור" בו יימכרו המוצרים במחיר השוק האמיתי, הגבוה, בתוספת פרמיה עבור הסיכון שלוקחים המוכרים בפעילותם המחתרתית. כוח הקניה של הצרכן יורד (כי המוצרים מתייקרים) וחלק ניכר מזמנו מוקדש לרמאות ו"תחמון" – צריך בכל זאת להסתדר… כל אחד הופך לעבריין! הכלכלה מתמוטטת. מי שלא מאמין שישאל את שכנו העולה החדש מרוסיה… או את סבא וסבתא על "השנים הטובות" שחלפו – שנות ה-50 וה-60 בחלקן היה פיקוח על מחיר מוצרי מזון בסיסיים והממשלה החליטה כמה בשר וביצים זכאית כל משפחה לצרוך. פקחים ערכו חיפושים בדרכים כדי "להילחם" בספסרי השוק השחור שהבריחו בשר, ביצים וגבינות.
מחסור מלאכותי, שנובע ממגבלות שממשלה מטילה על פעילותו של השוק, גורמת תמיד למחסור. מחסור גורם ליזמים לספק את הביקוש הגואה תוך עקיפת המגבלות הרשמיות. זה קורה לנגד עיננו עם אלפי בעלי הדירות "העבריינים" שפיצלו דירות. הם מספקים את המחסור בדירות שנגרם על ידי מגבלות ואיסורי הבנייה.
גם "דיור בר השגה" ייצור שוק שחור לדיור, כפי שקורה מזה שנים רבות בשבדיה, בה נהוגה השיטה בהרחבה: אזרחים נרשמים ל"דיור בר השגה" והתור מתארך להמתנה של 7 שנים ויותר. הגעת לראש התור – זכית בפיס. עכשיו אתה יכול להכניס דייר במקומך – בשבדיה קוראים לזה "הסכם שכירות יד-שנייה", יש כבר הסכמי שכירות "יד שלישית". את הרווח גורף הדייר היוצא שמוכן תמורת מעטפה שמנה לפנות את הדירה לטובת הדייר החדש שאין לו ברירה אלא לשלם. שכר הדירה "החופשי" בשבדיה כפוף לפיקוח ממשלתי וגם כאן השוק השחור חוגג – בחוזה רושמים את המחיר הרשמי, אבל כדי לקבל את הדירה צריך לשלם לבעלים סכום גדול במזומן ובשחור. תארנו בפרוט את שוק הדיור בשבדיה בפרק "קרקעות ובניה" באתר קו ישר (www.kav.org.il). 

אפקט המיסוי

על אפקט המיסוי שבחוק לא ארחיב את הכתיבה – זה רע כמו כל מיסוי אחר. ראוי לציין שלא מדובר רק על אפקט המיסוי הישיר כפי שתואר, אלא גם על מיסוי היתר שיידרש כדי לממן את המנגנון הביורוקראטי החדש.

העלות המוסרית

המחיר המוסרי של פיקוח על מחירים גבוה כי כל אזרח הופך לעבריין, או מלשין, או לפקח-עירוני שמקבל שוחד. כך קורה גם בשוק הדיור בר-ההשגה בכל מקום בו הוא מיושם. תיארנו בכתבה אחרת את שוק הדיור בשבדיה, הולנד וספרד. גם בישראל כבר מדובר על הקמת "מנגנוני בקרה שימנעו שימוש בלתי ראוי בהטבות". ניסוח עדין. מי יקבע את הזכאים המאושרים? כמובן שיהיו "קריטריונים", תהיה "ועדה", תקום "ועדת חריגים". אין ספק שהבת שלי תזכה לדיור בר השגה מסובסד: הדירה שבבעלותה תירשם על שם הסבתא כדי שתהיה "חסרת דיור". במקרה אני מכיר עסקן של מפלגת הירוקים בתל אביב שבטוח יהיה בוועדה ויוכל לסייע לנו. אבל, ליתר ביטחון אני מתכוון לתפוס את הקבלן במסדרון ולתת לו מעטפה עם מאה אלף שקל במזומן כדי לזכות ביתרון על פני 500 המועמדים האחרים. כאשר היא כבר תגור בדירה המסובסדת ברמת אביב – אין מצב שהיא תפנה את הדירה. כאשר היא תצא לטיול לתאילנד לחודשיים – הדירה תושכר לתיירים ובמזומן, במלוא מחיר השוק – כדי לממן את הטיול. כאשר היא תעבור דירה לחיפה במסגרת לימודיה בטכניון – היא תשכיר את הדירה לחברה טובה במחיר "קצת נמוך" ממחיר השוק וברווח תממן את שכר הדירה בחיפה או את הטיול הבא להודו. אין סיכוי שעשרות הפקחים יעלו עלינו. גם אם ניתפס – הסיכון לא גדול ומאה אחרים לא ייתפסו. נשמע דמיוני? תבדקו מה קורה באמסטרדם או בשבדיה שם הכול "בר השגה", אבל כל שוק הדירות בערים הגדולות הוא תעשיית שחיתות משומנת היטב. 

ככל שהחוק החדש "יצליח" יותר – יתווספו עוד אלפי ישראלים לרשימת העבריינים הגדולה בישראל. מאות "אוכלי חינם" יועסקו בפרנסות-אוויר חדשות שייווצרו: חברי ועדות "דיור בר השגה" שיהיו בכל עיר (אין ספק מי יאייש אותן…), יועצים משפטיים, מפקחים על קבלנים, מפקחי דיור, עורכי דין יועסקו בהגשת תביעות או בהגנה על נאשמים, וערמת התיקים בבתי המשפט תצמח במאות תיקים חדשים מידי שנה. משלמי המיסים יישאו בנטל העלויות הנוספות. זו אינה תחזית דמיונית – זו הדינאמיקה הטבעית של התהליך. 

הכישלון האמריקאי

מחקר שפורסם על ידי תום מינס ואדוארד סטרינגהאם מהפקולטה לכלכלה באוניברסיטת סאן חוזה בקליפורניה ניתח נתונים משוק הדיור בקליפורניה במשך 10 שנים. חוקי "דיור בר השגה" קיימים בשליש מהערים בקליפורניה ובחלקן מזה שלושים שנה. מן המחקר עולה, כי בערים בהן יושם החוק בהרחבה, עלו מחירי הדירות בכ- 20% וכמות הדירות שנבנתה ירדה בכ- 10%. לחוקי הדיור המוגן היו תוצאות מזיקות מובהקות שהרעו משמעותית את המצב והפכו את המגורים לפחות ופחות ברי השגה. כלומר, המחיר "המוזל" לזכאים אחרי יישום החוק עלול לעיתים להיות יקר מרמת המחירים שלפני החלת החוק כי כל מחירי הדיור נסקו… 

בחישת הממשלה בכלכלה ובשוק הדיור – הם הגורם העיקרי, כבר כיום, לדרוגה של מדינת ישראל במקום "מכובד" בסולם המדינות המושחתות בעולם. החקיקה הנוספת רק תגביר את השחיתות ותגרע מיעילות המשק, והכול – תוך ייקור סעיף הדיור בתקציב המשפחה. החוק יתווסף לגורמי השיבוש בכלכלה הישראלית – אלה שבגללם התוצר לנפש בישראל מדשדש בתחתית הליגה של מדינות המערב.

מוטי היינריך

הצעת חוק חדשה הועלתה על ידי "ישראל ביתנו" באמצעות חברי הכנסת טרטמן ורותם. החוק יתיר לתושבי חוץ לקנות דירות בישראל רק אם הם יהודים.

הצעת חוק חדשה הועלתה על ידי "ישראל ביתנו" באמצעות חברי הכנסת טרטמן ורותם : לאסור על זרים לקנות דירות בישראל. החוק יתיר לתושבי חוץ לקנות דירות בישראל רק אם הם יהודים. זה הפיתרון לדעת "ישראל ביתנו למחירי הנדל"ן מרקיעי השחקים, כך ימנע המחסור בדירות ויוקל על זוגות צעירים. מדברי ההסבר לחוק עולה כי גויים רשעים עומדים לקנות דירות פאר בישראל, לא מתכוונים להתגורר בארץ ואף לא להשכירן לישראלים, אלא לחכות שמחירי הדירות יזנקו ולמכרן לכל המרבה במחיר. ניצול איום ונורא של מגבלותיה הטריטוריאליים של המדינה.

לדעתנו, יש צורך בחקיקה נוספת: נודע לאחרונה כי רבים מאותם גויים, הצרים על נכסי הנדל"ן, גם מעיזים ברוב חוצפתם להחזיק במניות ישראליות ואף לסחור בבורסה שלנו(!) ממש יום-יום. כך הם הופכים לבעלים של חברות ישראליות. הם אחראים להזנקת מחירי המניות לרמות שאילולא התערבותם היו בהישג ידם של השכבות החלשות. ועל כן, אנו מציעים למנוע מהזרים הרשעים להתערב בעניינו הפנימיים ולאפשר לנו לרכוש ני"ע במחיר שווה לכל נפש.

חוק מיותר יוצר עבריינים
אם החוק יתקבל, שר המשפטים ימנה ועדה שתוכל "לאשר חריגים". בוועדה יכהנו גם נציגי "ישראל ביתנו". המאכערים יתפרנסו, אסתרינה טרטמן ושות' יחלקו אישורים… אזרח חוץ ללא הקשרים "הנכונים" יוכל תמיד לקנות דירה באמצעות "שותף מקומי"… מחירי הדירות יתייקרו שוב בגלל הגדלת הביורוקרטיה והגורמים המתווכים. עוד ישראלים שומרי חוק יתווספו לרשימת ה"עבריינים".

למה מחירי הדירות מזנקים?
מחירי הדירות בישראל עולים כי הביקוש אינו פוגש בהיצע מתאים. רוב הקרקעות בישראל (93%) מוחזקות על ידי המדינה (הממסד הפוליטי) ואינן נסחרות בשוק, מעת לעת מוקצה חלקן לפי החלטות פוליטיות. חוקי הבניה המסורבלים מקשים ומאריכים את משך הבניה. אסור לבנות גבוה כי השכנים מתנגדים, אסור לרוחב כי האוויר יגמר. אסור לבנות מחוץ לעיר כי הירוקים מתנגדים, אסור לבנות חנויות חדשות כי בעלי העסקים הותיקים מתנגדים. אסור לבנות מרכז מסחרי כי הקרקע מיועדת לתעשייה, אבל תושבי היישוב הסמוך מתנגדים למבני תעשייה. הותיקים בסביון מתנגדים להגדלת השכונה מחשש לירידת ערך בתיהם ובדרום תל אביב מתנגדים לבנייה כי עדיף פארק ענק שגודלו כשליש העיר.

היצע הקרקעות לבניה יכול להיות אינסופי
אין בישראל מחסור אובייקטיבי בקרקעות לבניה. "המחסור" נוצר כולו על ידי פוליטיקאים וחוק התכנון והבניה. ענף הנדל"ן והבניה הוא מהענפים עמוסי הרגולציה והפיקוח. אלפי פקידים מתפרנסים מביורוקרטיה שאוסרת, מקשה, מייקרת ומאריכה את הבניה. אלפי אזרחים אחרים, עורכי דין, יועצים, ומאכערים עסוקים בתחמון המערכת בדרכים יצירתיות. מאות אלפי ישראלים הופכים לעבריינים (גם אלה שהפכו את המרפסת לחדר נוסף). לכך נקדיש מאמר נפרד. רק נציין, לדוגמה, שאם מחר בבוקר תוסר ההגבלה על בנייה לגובה ועל כל בניין ניתן יהיה לבנות לכל גובה שנרצה (בכפוף לתקנים הנדסיים), יסתבר שהיצע הקרקעות לבנייה, כולל על גגות בניינים, הוא אינסופי. ממש כך. אם אפשר להוסיף קומות הרי שהשמים הם הגבול. הגבול המעשי הוא מחיר הבנייה לגובה: הבנייה מתייקרת ככל שבונים גבוה. בתנאים אלה, מחיר דירה יתקרב לעלות בניית קומה נוספת בבניין. עלויות הבניה (2011) הן כ- 6,000 שקל למ"ר ברמת גימור למעלה מבינונית וגם הן מוגזמות מסיבות ידועות.
הדרך להגדלת היצע הדירות והוזלתן הוא ביטול רוב הביורוקרטיה ומגבלות הבנייה. פחות מעורבות ובחישה של המדינה והפוליטיקאים בעסקי הבנייה ולא הגברת מעורבותם. לא חוקים נוספים, אלא ביטול מרבית החוקים הקיימים.

רכישת דירות או נכסים אחרים, מניות או חברות עסקיות על ידי זרים מבורכת. ההון שזורם לכיסי יזמים ואזרחים ישראלים מגביר את הצמיחה בכל התחומים ומעלה את רמת החיים בישראל. אין שום הבדל כלכלי בין יצוא עגבניות או תוכנה לבין "יצוא" דירות.

פוליטיקה ולא "טובת העם'
קשה להאמין שחברי "ישראל ביתנו" טיפשים, ודאי שלא ח"כ אסתרינה בעלת ההשכלה הרחבה . חלקם הגדול יוצאי ברית המועצות והם יודעים לאן מתדרדרת כלכלה בה שולטים פוליטיקאים. לכן, עולה חשד קל באשר למניעים האמיתיים להצעת החוק ולהכרזתם כי גילו את הסיבה למצוקת הדירות. כנראה שיש לנו כאן פשוט עסק עם חבורת פוליטיקאים ציניים שמעוניינים בכותרת נוספת כמצילי הציבור מ"חוסר הצדק הקפיטליסטי" בעת שהם מתייצבים איתנים אל מול בעלי ההון הגויים אשר גונבים את דירותינו! סיסמאות קליטות מאד.

מוטי היינריך

בנימין נתניהו מתכנן רפורמה בחוק התכנון והבניה. פרסומים מוקדמים מצביעים שעיקרה העברת סמכויות אל ועדות בניין עיר מקומיות על חשבון הועדות המחוזיות. שינוי בירוקראטי הכרחי אך רחוק מלהספיק.

חוק התכנון והבניה גורם לנזק כבד ומצטבר לרוב אזרחי ישראל. החוק שופע איסורים והגבלות – רובן שרירותי לחלוטין. החוק מאריך את משך הבניה, מייקר אותה, ומונע את הגדלת היצע הדירות בהתאם לביקושי הציבור. הפגיעה אינה רק בכמות הבניה הנדרשת על ידי צרכני הדיור, אלא אפילו בעניין גודל הדירה או צפיפות הדיור שהצרכן מוכן או רוצה לחיות איתם. מעטים החוקים שמשפיעים במישרין ובמשקל כה רב על הארנק שלנו כי כל אחד מאתנו זקוק לקורת גג, משלם משכנתה או שוכר דירה.

מדוע צריכה המדינה להתערב בהחלטת האזרח כמה מרפסות יהיו בדירה או מה יהיה שטחן? למה צריכים פקידים להחליט כמה חניות יהיו לדירה, מה גובה התקרה, מה השטח המינימאלי של דירה או כמה דירות מותר לבנות על מגרש. החוק הקיים מבוסס על ההנחה שפקידי עירייה או ממשלה (שייחד נקראים "המדינה") יודעים טוב מאתנו מה רצוי לנו. החוק הפך את האזרח ואת העדפותיו לאויב קבוע של "המדינה" ובחסותו מתנהלת מלחמה מתמשכת נגד העדפות האזרחים: צעיר שרוצה לגור באולם תעשייה לשעבר ("לופט") הופך לעבריין. בעל דירה שמספק פתרונות דיור לצעירים, שמוגבלים לשכר דירה נמוך, ומעדיפים דירה מחולקת זעירה בלב העיר – גם הוא עבריין. הצעיר מעדיף פרטיות בדירת חדר זעירה על פני מגורים בדירה גדולה עם שותפים לאסלה – אבל החוק טוען שמי שמסייע לצעירים אלה – עבריין. עליונות חוכמת הפקידים.

הבעיה כלל אינה במספר ועדות תכנון או בחלוקת הסמכויות ביניהן, אלא בהלך המחשבה שתפקיד המדינה לקבוע במקומנו את סדרי העדיפות שלנו. התוצאות הרסניות ולא רק כלכלית. חלק ניכר מתושבי ישראל הפכו לעבריינים במסגרת חוקי הבניה השרירותיים: כל מי שהכשיר דירה במרתף, סגר מרפסת, או חילק דירה, הרשימה ארוכה. בתי המשפט עמוסים בתיקי "עברייני בניה" שלא פגעו בזולת ומתקשים לטפל בעברייני בניה אמיתיים שפולשים לרכוש לא להם.

המרכיב הגדול ביותר שניתן לשינוי במחירה של דירה בישראל אינו עלות הבניה, כובד המיסים, או עלות הקרקע – אלא עלות הרגולציה. עלות האיסורים השרירותיים. היצע הקרקעות לבניה הוא אינסופי. תמיד אפשר לבנות לגובה. כמה גבוה? בדיוק לגובה לו יימצאו קונים, כי מחיר בניית דירה גבוהה – מתייקר. ומי מפריע לבנייה לגובה? חוק התכנון והבניה והאפשרות של יחידים וארגונים להגיש התנגדויות.

סוגיית ההתנגדויות לבנייה מחייבת מהפך מחשבתי ואידיאולוגי. היתרי בניה חדשים שחורגים מהתוכניות "המקובלות" מאפשרים למי שרואה עצמו "נפגע" להתנגד. בעלי דירות ותיקים מתנגדים להיצע חדש של דירות מודרניות מחשש שערך דירותיהם הישנות ירד. עילת התנגדות אחרת מקובלת הם שינויים בנוף הנשקף מהדירה, חסימת השמש והרוח. אלה סיכונים שרוכש נכס צריך להביא בחשבון, בדיוק כפי שאזרח שרוכש דירה בקומה ראשונה יודע שבניין חדש במגרש הסמוך יסתיר לו את אור השמש. מחיר הדירה מביא בחשבון שינויים אפשריים בנוף. מי שקונה דירה בקומה ה-40 חשוף פחות לסכנת שינוי הנוף, אבל משלם בהתאם. בנוף, כמו בכל משאב מוגבל, זוכה בעל ההצעה הגבוהה ביותר. הנוף לא נפגע – הוא בסך הכול מחליף ידיים. לכן, מחיר דירה בקומה גבוהה – יקר. הנוף הפתוח, הרחק מהמולת הרחוב – שווה כסף. אם בסמוך לבניין בן 30 קומות יקום מגדל של 60 קומות – יוסתר הנוף לדיירי הבניין הוותיק, אך 30 הקומות הנוספות במגדל החדש יזכו לנוף – הנוף החליף ידיים והתייקר בגלל הביקוש. הנוף מהדירה אינו קניין פרטי לעד. גם מי שקונה דירה בסמוך לשטח ציבורי, צריך להביא בחשבון שבעתיד אולי יעבור שם כביש רחב ידיים או מסילת ברזל. מגבלות בנייה שמתיימרות "לשמור" על הנוף הנשקף אינם "שומרות על הנוף" אלא מקפיאות מצב קיים באופן שרירותי לטובת דיירים ותיקים. כך קטן היצע הדירות ומחירן מזנק. אילו זכות ההתנגדות הייתה קיימת לפני שמונים שנים לא הייתה צומחת שום עיר בישראל.

סוחרים מתנגדים להגדלת התחרות מצד חנויות חדשות בעילת "פגיעה בפרנסה". כך נמנעת ירידת מחירים עתידית עקב התחרות שנבלמת; הנימוק הגיוני בדיוק כמו איסור על מכירת טלפונים סלולאריים כדי שלא לפגוע ביצרני מכשירי הטלפון הקוויים. כל פיתוח חדש בא על חשבון מוצרים ותיקים, מוזיל אותם, משפר את רמת החיים ואת איכותם.

חוק התכנון והבנייה, הוא הגורם הישיר ליוקר הדירות, פוגע בכולם מלבד במיעוט – משפחות שבבעלותן מספר רב של דירות – אלה כמעט היחידים שנהנים מההתייקרות. אם בבעלותכם דירה בודדת שמחירה עלה – ה"רווח" שלכם הוא על הנייר בלבד, אלא אם תמכרו ותעברו לדירה באזור זול ותשלשלו את הפרש המחיר לכיסכם.

חוק התכנון והבניה גורם להעשרה של בעלי נכסים קיימים על חשבון רוכשי דירות חדשים, בעיקר משפחות צעירות, שוכרי דירות, ומשפחות שרוצות לשפר דיור. כך נפגעת רמת חיינו בגלל האילוץ להקצות חלק גדול יותר של הכנסתנו החודשית לטובת מימון פתרונות דיור [שכר דירה או משכנתא].

מוטי היינריך

ברוב מדינות אירופה "הנאורות" קיימת רגולציה ממשלתית של שוק הדירות להשכרה. כתוצאה, הפך שוק הדיור להשכרה כמעט בכל אירופה לג'ונגל מושחת.

חברי הכנסת רענן כהן ויואל חסון התברגו אל יוזמה של צעירים תמימים שדורשים פיתרון מהיר למצוקת הדיור בתל אביב. קיים פיתרון, אך הוא בכיוון ההפוך למוצע על ידי חברי הכנסת. על פי החוק המוצע, תפוקח עליית מחירים לדיירים קיימים ותוגבל העלאת שכר הדירה בעת חידוש חוזה. יוטלו הגבלות על סיום תקופת השכירות, כך שהוצאת הדייר מדירה תחויב בתנאים מיוחדים שייקבעו בחוק. בנוסף, על פיה ההצעה, יוקם גוף ממשלתי, שיוענקו לו סמכויות אכיפה, והוא יפקח על יישום החוק ועל מדיניות השכרת הדירות כפי שתקבע בחוק החדש. הסיוע העיקרי מכוון לצעירים בתל אביב (בה שכר הדירה הגבוה ביותר) למרות שהחוק ינוסח באופן כללי. חברי הכנסת כמובן לא שוכחים להזכיר כי חוקים דומים קיימים ב"נאורות שבמדינות אירופה". הצעת החוק נדחתה בקריאה טרומית בוועדת הכנסת, אך ראשי ערים בתל אביב, רמת גן ועוד ערים שוקדים לקדם "דיור בר השגה" בדרכים אחרות.

 ברוב מדינות אירופה "הנאורות" קיימת רגולציה ממשלתית של שוק הדירות להשכרה. כתוצאה, הפך שוק הדיור להשכרה כמעט בכל אירופה לג'ונגל מושחת. המחירים בערים הגדולות טיפסו לשמים וללא תשלום שחור "מתחת לשולחן" לבעל הדירה קשה למצוא דיור סביר. משלם המיסים נאלץ לממן את משכורתיהם של אלפי אוכלי חינם בוועדות שמחליטות מי ראוי לדיור ומה יהיה שכר הדירה. שום בעיה לא נפתרת על ידי רגולציה – נוצרו בעיות חמורות יותר.

בשבדיה צריך להירשם בתור למגורים בשכירות ויש רשימת המתנה של עד 12 שנים! מי שזכה בחוזה שכירות ממאן להיפרד ממנו, אפילו אם עבר לעיר אחרת. החוק מגן עליו מפני פינוי "שרירותי". כך נולדו הסכמי שכירות "יד שנייה". אתם שוכרים דירה מהשוכר המקורי שמשלשל את הכסף לכיסו, לא מבעל הבית… הכול שחור, הכול מושחת. יזמים נרתעים מלהשקיע בבניית דירות להשכרה ואז הממשלה נאלצת שוב להתערב ולבנות דירות להשכרה על חשבון העלאת המיסים לכלל האוכלוסייה. דירות ממשלתיות גם נראות כך… אבל גם להן תור ארוך לאכלוס.

בהולנד הזעירה יש 52 "ועדות השכרה מקומיות", מערכת ניקוד מטורפת שקובעת את גובה שכר הדירה "הראוי". משך ההמתנה הממוצע לדירה קטנה עומד על שנתיים וחצי. באמסטרדם זמן המתנה ארוך יותר ושכר הדירה מהיקרים באירופה. הועדות קובעות את הזכאות לדיור ולמענקים (יש קריטריונים וניירת מורכבת…). פרוטקציה, שוחד ושחיתות הן חלק בלתי נפרד מהסיפור. הדרך היחידה לדיור מהיר היא באמצעות עבירה על החוק.

בדרום אירופה, בספרד ומלטה הרגולציה ו"ההגנה" על זכויות השוכרים גרמו לשיעור שיא של דירות מגורים שעומדות ריקות למרות שתעריפי השכירות בשמים. כלכלנים קוראים לתופעה: "הפרדוקס הים תיכוני". שום "פרדוקס" – בעלי הדירות פשוט נמנעים מכאב הראש של השכרה ורואים בדייר סכנה לזכות הקניין שלהם. קשה להיפטר ממנו. התסבוכת בספרד מרקיעה שחקים וחקיקה חדשה נועדה "לעודד" בעלי דירות ריקות להשכיר את דירתם… הממשלה משלמת מענק עד 6,000 אירו לבעלים, אם יואיל להשכיר את הדירה לפחות ל- 5 שנים. בשנת 2005 הוקמה גם רשות ממשלתית שתפקידה "לגשר" בין בעלי דירות ריקות לבין דיירים (Sociedad publica de alquiler) – פעילותה לא ברורה אבל שפע פקידים מתפרנסים שם… בגלל שהברדק המשיך לחגוג, הוקמה גם קרן לאומית לאבטחת השכירות. הקרן ערבה להתחייבויות הדיירים כלפי בעל הנכס שזוכה לקבל שכר דירה אפילו אם הדייר מפסיק לשלם. הבעיה שהקרן גובה עמלה "צנועה" בשיעור של 20% משכר הדירה כדי לממן את הוצאותיה. הבעיה הגדולה יותר: הסיכון העסקי של בעל הדירה מועבר אל כלל אזרחי ספרד… ממשלת ספרד טוענת שיש לתת זמן לקרן להוכיח עצמה… בינתיים, כידוע, ספרד כבר על סף פשיטת רגל… 

את השוק אי אפשר לרמות, גם לא באמצעות חוקים. הגבלת שכר הדירה בישראל תיצור מייד ערך כלכלי לדייר עם חוזה ותיק ששכר הדירה בו נשחק עם הזמן, ושכר הדירה יישחק מהר כי שכר הדירה בשוק הדיור "החופשי" יזנק בתלילות. הקושי בפינוי דייר ייצור מנגנון של "דמי פינוי" – אתה רוצה דירה? שלם לדייר הוותיק "דמי פינוי" מתחת לשולחן. כך למעשה יעלה שכר הדירה מעבר למחיר שהשוק היה קובע ללא החוק החדש. מי ירוויח? בעיקר דיירים תל אביבים ותיקים שישלשלו את "דמי הפינוי" לכיסם. יזמים יפסיקו להשקיע במגורים מחשש לאובדן זכות הקניין, מספר הדירות הפנויות יקטן עוד יותר ומחירן ירקיע. שכר הדירה "הרשמי" אמנם ירד, אך שכר הדירה בפועל שכולל "דמי פינוי", ותשלומים שחורים אחרים יהיה בשמים.

איך ינהג בעל דירה בעת השכרה מחדש כאשר הוא חושש שהדייר החדש ישהה בדירתו שנים רבות ושכר הדירה יישחק, במיוחד אחרי הפעילות הרחבה של תמ״א 38 בתל אביב? אין לו ברירה – הוא יאלץ לדרוש שכר דירה התחלתי גבוה יותר כדי לפצות על השחיקה העתידית הצפויה. איזה דייר יעדיפו בעלי הדירות? הואיל וההכנסה הגבוהה תהיה בשנים הראשונות לשכירות (ואחר כך תישחק), תהיה העדפה לדיירים שכנראה יעזבו מוקדם. יעדיפו להשקיע בדירות קטנות שברור שאם הדייר יתחתן הוא יאלץ לעזוב. מי ישתגע להכניס משפחה עם ילדים כדיירים? הרי הם עלולים להתנחל לשנים רבות. ככל ששהיית הדייר תתמשך יגדל התמריץ לבעלים להזניח את הנכס כדי "לעודד" את הדייר לעזוב ולהחליפו בדייר חדש בשכר דירה מעודכן. יצטרכו חוק נוסף שיחייב בעלי דירות לרמת תחזוקה מינימאלית… עוד אלפי פקידים ועורכי דין כבר אמרנו?…באירופה "הנאורה" כבר יש חוקים כאלה.

בשבדיה הוקמו ועדות מיוחדות שצריך לקבל את אישורן לשיפוץ הדירה כדי שבעלי דירות לא ישתמשו באמתלת "צורך בשיפוץ" לפינוי דייר בדיור "בר השגה". גם שיקולי הדיירים יתעוותו: ככל שהמגורים יתמשכו שכר הדירה הריאלי ירד. דייר יחשוב פעמיים אם לעבור למקום עבודה חדש ומרוחק כי הוא עלול להפסיד את אלמנט הסבסוד כדייר ותיק. הוא כמובן יכול להחליט להיות "עבריין" ולהשכיר את החוזה שלו לדייר משנה בשכר דירה גבוה. העלויות יצמחו גם כתוצאה מ"שכר דירה עקיף", אותו ישלמו כל תושבי המדינה, בצורת מיסים למימון מאות מפקחים, פקידים, מנהלים והיועצים של אותה "רשות פיקוח" מוצעת. יצמחו גם "רשויות פיקוח מקומיות" עמוסות פקידים, מנהלים, לשכה ורכב צמוד. אין ספק שיקומו גם "ועדות חריגים" כדי לאשר העלאות שכר דירה במקרים חריגים "מוצדקים" – תעשיית הרישיונות והמאכערים תפרח. מהעסק ירוויחו גם מאות עורכי דין שיתעסקו עם ה"עבריינים" החדשים. התור בבתי המשפט יתארך.

הסכנה החמורה ביותר בחקיקה מסוג זה היא שקשה אחר כך להחזיר את הגלגל אחורה. מספר הדיירים תמיד יגדל בהרבה ממספר בעלי הבתים ולכן הלובי הפוליטי שלהם יהיה חזק יותר; מה עוד שנוצרות אלפי משרות של פקידים שמרוויחים ומתפרנסים מהבלגן, גם הם ילחמו בכל שינוי. חלב שנשפך.

מחירי הדירות באזורי ביקוש מטפסים מסיבה אחת בלבד: הביקוש אינו פוגש היצע מתאים של דירות. היצע הדירות המוגבל אינו אסון טבע, אלא נובע אך ורק ממעורבות היתר של המדינה בשוק המקרקעין. ענף הדיור והבניה שקוע עד צוואר בבוץ הפיקוח והרגולציה הממשלתית. אין ענף דומה בישראל בהיקף הבחישה הפוליטית – והכול כמובן בסיסמאות של "טובת האזרח". 93% מהקרקעות בישראל בבעלות הממסד הפוליטי ("המדינה") ואינן נתונות למסחר החופשי. תחום הבנייה והקרקע הנו מעסיק כבד של בתי-משפט ועורכי-דין, חוקים ותקנות "מסדירים" כמעט כל נושא. עשרות אלפי פקידים, מאות גופים – ממונים על תכנון, פיקוח, אישור ובקרה. הענף עתיר מיסים מכל הסוגים.

הנזק הגדול מכול נגרם על ידי תוכניות-בניין-עיר (תב"ע): ערב רב של תוכניות וטלאים שהודבקו לאורך עשרות שנים שמבוססים כמעט כולן על מגבלות שרירותיות שקשה להצדיקן הגיונית או אובייקטיבית, למעט התשובה "ככה זה – אסור". מדוע אסור לבנות 6 קומות ברחוב מסוים, כאשר מעבר לכביש מותר לבנות 20 קומות? מדוע אסור לגור בדירת חדר של 15 מ"ר? האם קיימת נוסחה מדעית לחישוב של צפיפות דיור רצויה על מגרש? מספר הדירות למגרש? גובה בניינים רצוי? שטח דירה מינימאלי? גובה תקרה? רווח בין בניינים? מספר המרפסות ושטחן? איזה ידע מקצועי נדרש כדי להחליט שמעכשיו מותר לבנות על גג בניין חדר יציאה בשטח של 40 מ"ר במקום 23 מ"ר? או: החל מתאריך מסוים מותר לבנות משרדים בקומת מרתף?

יש תחליף לתב"ע ולמעורבות החונקת של הממסד בענף הבנייה. התחליף האופטימאלי מפורט באריכות בפרק בנייה וקרקעות באתר קו ישר ולכן לא נרחיב כאן. אך צריך לדרוש מספר צעדים מיידיים "מעשיים": ביטול כל מגבלות הבנייה לגובה במרכזי הערים בישראל. השמים יהיו הגבול. החלטה על תוספת קומות לבניין קיים או על "פינוי בינוי" תדרוש רוב רגיל של בעלי הדירות בבניין (כיום נדרשת למעשה הסכמה פה אחד). ביטול כל המגבלות על שטח מינימאלי או מקסימאלי של דירה, מספר המרפסות ושטחן, מספר החניות לכל דירה, גובה תקרה ועוד מספר מגבלות שמעכבות היתרי בנייה לחודשים רבים. העירייה גם לא תתערב בתמהיל בין דירות למשרדים בבנייה חדשה. מותר יהיה לבנות דירות באזור משרדים או באזור תעשייה אם היזם חושב שימצאו קונים. הסרת המגבלות תיצור היצע כמעט בלתי מוגבל של דירות באזורי ביקוש. מוגבל רק על ידי עלות הבניה לגובה (שמתייקרת). קיימים כ- 870 יישובים כפריים (270 קיבוצים ו- 600 מושבים) כאשר ברוב היישובים בין 50 ל- 100 משפחות שסביבן שטחים ריקים לרוב. תוסר מיידית המגבלה על התרחבות היישובים הכפריים. מי שרוצה לבנות – שיבנה ושיממן גם את מלוא עלות התשתיות הנוספות (החל מכבישי גישה ועד לקווי חשמל וביוב). בנוסף, יש לבטל מייד את מס השבח ואת היטלי ההשבחה. אין כל בעיה טכנית להרחיב כל יישוב ב- 1,000 בתים או דירות. כך נקבל היצע פוטנציאלי מיידי של מיליוני דירות!

הצעירים המודאגים נקראים להמשיך במלחמתם ביוקר הדיור, אבל לשנות את הכיוון: לאמץ תוכנית של צמצום הרגולציה. רק כך יגדל היצע הדירות. אני מהמר שמחירי הדירות ירדו למחצית מחירן כיום ואף פחות. יוקר הדירות נובע מהרגולציה המסובכת של המדינה על שוק המקרקעין והדיור. ידע אזרח שאין בבעלותו דירה, או שרוצה לשפר את מגוריו, שההפרש בין המחיר החלומי לבין המחיר הנוכחי הוא למעשה מס-רגולציה. מחיר התערבות המדינה והפוליטיקאים בשוק המקרקעין. כסף מיותר שיכול היה להישאר בכיסנו.

מוטי היינריך

קיימת אמונה טפלה שמחלקת ההנדסה העירונית מצילה אותנו מכאוס אורבאני, דואגת לתכנון הנכון של העיר, מפקחת על תהליך הבנייה ובעיקר – דואגת לבטיחות הבנייה. הרגולציה על הבנייה, רק מוכרת את האשליה.
=============================================================
מזה שנים תומך אתר "קו ישר" בצמצום דראסטי של תפקיד רשויות המדינה והעיריות בתחום הבניה. בפרק על "קרקעות ובניה" אנחנו מציגים מודל חלופי שיוביל להוזלה ניכרת במחירי הדירות תוך התאמה מרבית של המוצר (הדירות) והמבנה האורבאני לדרישות הצרכנים – זאת במקום המבנה המסובך הקיים, בו החלטות מתקבלות על ידי מערכת ממשלתית מרכזית מורכבת, מייגעת, שרירותית, יקרה ומושחתת.
קשה לשכנע. רובנו מקבלים את המצב הקיים כמובן מאליו וכהכרחי. אחד מטיעוני השלילה המרכזיים איתם אנחנו מתמודדים בויכוחים, הוא הטיעון הנפוץ: "אם העירייה לא תפקח על הבנייה ייגרמו אסונות". וכאשר אנו מסבירים שהעירייה לא מפקחת על תהליך הבנייה – המענה הוא בדרך כלל מבט חמלה מזלזל על טענתנו "המופרחת". כנראה שקשה לקעקע את תחושת הביטחון האנושית שנובעת מהידיעה ש"טוב שיש מישהו, שם למעלה בעירייה, שמשגיח על האזרח הקטן"…
קיימת אמונה טפלה שמחלקת ההנדסה העירונית מצילה אותנו מכאוס אורבאני, דואגת לתכנון הנכון של העיר, מפקחת על תהליך הבנייה ובעיקר – דואגת לבטיחות הבנייה.
לפני מספר ימים, בסמוך לקריסת המרפסת, האזנתי לריאיון ברדיו עם מנכ"ל עיריית חדרה יעקב זיגדון (תא"ל במיל.). המראיינת, ששמה נשכח לצערי, ביקשה לשמוע את דעתו מי האחראים לקריסת המרפסת. מר זיגדון האשים את הקבלן המבצע, את היזמים, את המהנדס המפקח ואולי עוד מספר גורמים. המראיינת שאלה לבסוף את השאלה המתבקשת: והיכן עיריית חדרה בכל הפרשה? מדוע העירייה אינה מפקחת על תהליך הבנייה? איך הוענק אישור לאכלוס הבניין ("טופס 4") ללא בדיקת עירייה? הרי בכל מחלקת הנדסה עירונית יש מדור לפיקוח על הבנייה, אז איפה הם היו?
לתדהמתה הלא נסתרת של המראיינת, ענה יעקב זיגדון כי עירייה אינה מסוגלת לפקח על תהליך הבנייה ולא על התאמת איכות הבנייה לתכנון המקורי, העירייה אינה מסוגלת לפקח אפילו על איכות חומרי הבנייה. העירייה סומכת על תצהירים וחתימות של המהנדסים שמעורבים בבנייה ושל מכוני בדיקה פרטיים.
קראו את דבריה של מרים ארז, יו"ר איגוד מהנדסי הערים בכתבה בעיתון "כלכליסט" על אחריות העירייה: "אין זה כשל של הוועדה המקומית, אלא של מי שהיו אמונים על הביצוע באתר… אנחנו לא יורדים לטיב העבודה, אלא מוודאים שאין חריגות. הרשויות המקומיות לא מסוגלות לפקח על הבנייה בשטח".
על מה שצריך לפקח – העירייה לא מסוגלת, ועל מה שהעירייה מפקחת – אין צורך בעירייה.
בתהליך המייגע של הנפקת אישור בניה, העירייה משמשת בעיקר כגורם שחוסם מהשוק לענות לדרישות הצרכנים. על מה מכבידה הרגולציה העירונית את ידה? על גובה הבניין, על מספר החניות, שטח הדירה, גובה תקרה, שטחי מרפסות וחדרים, מספר מקומות החניה ופרמטרים דומים – אלה צריכים להיקבע על ידי השוק ולא על ידי פקידי עירייה. בעיקר על כך מתנהלת ההתמקחות בין פקידים ליזם – על החריגות שיאושרו לו. היזם צריך לרַצות את פקידי העירייה ופחות את רצון הצרכנים העתידיים המועמדים לרכוש את הדירות או המשרדים.
ההצדקה לתקני בניה נובעת בעיקר מדרישות לבטיחות מבנים, עמידות ברעידות אדמה, מניעת אש, חוזק המבנה, עמידות לאורך זמן, בטיחות מערכות החשמל וכדומה. וראה זה פלא, דווקא בדרישות אלה – העירייה משמשת כ"רשות תיוק" בלבד. העירייה, בהעדר יכולת ביצוע, מקבלת ומתייקת את תצהירי המהנדסים ומכוני הבדיקה הפרטיים. לכך מתכוונים האישים המצוטטים בראש הכתבה כאשר הם טוענים כי "הרשויות המקומיות לא מסוגלות לפקח על הבנייה בשטח".
ואם כבר מישהו צריך לתייק תצהירים, אז עדיף לשנות את החוק, לחייב כל יזם וקבלן בפוליסת ביטוח ל-10 שנים על איכות בניה וליקויי בנייה ולהעביר את "סמכות התיוק" אל חברות הביטוח. כאשר העירייה נכשלת ב"תיוק" ומרפסת בחדרה קורסת – אף פקיד עירייה אינו מודאג – המשכורת והפנסיה מובטחים. לעומת זאת, בחברת ביטוח פרטית יש סיכוי שמנהלים ובעלי מניות יפסידו בגלל מחדל של החברה בפיקוח על בנייה.
צריך להפריד את הפיקוח על הבנייה מהעיריות. עם הזמן גם חוק זה יהיה מיותר כי הציבור יסרב לרכוש דירה מיזם ללא גב של חברת ביטוח.
אז מה צריך להיות תפקיד העירייה בבנייה?
קודם כל, לא להפריע לבנות. לא להתערב בשיקולי היזם בבנייה בתחום המגרש שהוא קניינו הפרטי.
העירייה צריכה לשאת באחריות לתכנון תשתיות ציבוריות בלבד (כבישים מדרכות, גינות, תוואים לחשמל,גז ותקשורת). יש מקרים גבוליים ש"דרישות הצרכנים" עלולות להתנגש עם "אינטרס ציבורי", לדוגמה: תכנון כניסה לחניית בניין מרחוב ראשי, בסמוך לצומת – מיקום שעלול לגרום לפקק תנועה בצומת. העירייה בתפקידה כנאמן של הרכוש הציבורי צריכה לפקח שהיזם אינו חורג מתחום קניינו ופולש לשטח ציבורי.
אין אפס טעויות ואפס ליקויים
שום מערכת לא יכולה למנוע לחלוטין שגיאות בבניה או רמאות של חברת בנייה. הרגולציה על הבנייה, כמו רגולציה בתחומים אחרים, רק מוכרת את האשליה שמישהו שם למעלה פועל לטובת האזרח ומגן עליו. אבל כאשר מרפסת קורסת – העירייה עמוסת הפקידים בעלי "ותק" ו"קביעות" אפילו לא מתיימרת לקחת אחריות.
מוטי היינריך

הלאום הוא גוף ערטילאי ולכן "מְתַקְשרים" אתו דרך עושי דברו לכאורה – המנגנון הפוליטי, כי אין חלופה אחרת. "הלאום" לענייננו הם גם אולמרט ודרעי, הרב יוסף ועופר עייני. האוליגרכיה הפוליטית אוחזת בקרקעות. "הקצאת קרקע" היא כוח פוליטי. כדי לבצר את הכוח אסור להפריט קרקעות – צריך להפחיד את הציבור. חשש חסר בסיס מהפרטה.

מה נותן לקרקע את ערכה? רמז: לא מיקום, מיקום, ומיקום.

קרקעות, כמו כל משאב טבע אחר, ניתנות לניצול לטובת האדם, למען רווחתו. שימוש בקרקע לרווחת האדם מתבטא בבניה על הקרקע, בניצול משאבים שטמונים עמוק בקרקע, בחקלאות על פני הקרקע, בהפקת הנאה מנוף טבעי ועוד. קרקע היא דלא-ניידי – אינה ניתנת לניוד. אי אפשר לקחת את הנגב ולשנע אותו לאלסקה, או לאיראן, כך שייווצר מחסור של "נגב" בישראל.

ערכה של קרקע בשוק לא נקבע על ידי מיקומה, או סוג התכסית שלה – אלא אך ורק על ידי השימוש בה להפקת תועלת לאדם. דונם שלם בצפון תל אביב, בלב אזור הביקוש בישראל, ערכו בשוק יהיה קרוב לאפס אם ייאסר בו כל שימוש לעד. המיקום-מיקום-מיקום הוא גורם קובע רק אם מותר (בהווה או בעתיד) שימוש בקרקע להפקת תועלת.

קרקעות ה"לאום"

93 אחוזים מקרקעות בישראל הן בבעלות המדינה. מה יכול לעשות "הלאום" בשפע הקרקעות שבבעלותו? כבר ברור לנו שאי אפשר לגנוב אותן ולהעבירן למקום אחר. הלאום הוא גוף ערטילאי ולכן אנחנו "מתקשרים" אתו דרך עושי דברו לכאורה – המנגנון הפוליטי, פשוט כי אין חלופה אחרת. כך ש"הלאום" לענייננו הם גם אולמרט ודרעי, הרב יוסף, עופר עייני והמאכער בעירייה. הם שקובעים באמצעות מאבקי כוח מה יעשה (או לא יעשה) בקרקעות "הלאום".

"הלאום" יכול לבחור בין שימוש בקרקע לבין אי קבלת החלטה – שזו החלטה לא לעשות שימוש בקרקע. נניח ש"הלאום" מחליט לא לעשות שימוש ברוב הקרקע – "לשמור" עליה (מפני מה?). גם החלטה שלא לעשות דבר משפיעה על התועלת שמפיקים אזרחי ישראל מהקרקע – כי אז נטל הביקושים להפקת תועלת מהקרקע נופל על מיעוט מהקרקעות שנסחרות, ההיצע הדל של הקרקעות הפרטיות במדינה (7% מהקרקעות) גורם לעליות מחירים ולהתייקרות חיי היום יום שלנו.

מסתבר שהמצב לא הרבה יותר טוב גם כאשר "הלאום" מקבל החלטה לעשות שימוש מועיל במקצת מקרקעותיו – הפשרת קרקעות או "שיווק" קרקעות. שלב השיתוק הביורוקראטי בו שרויה מדינת ישראל מאריך לעשרות שנים כל תהליך כזה ("תכנון" קרקע פרטית בכיכר המדינה בתל אביב כבר נמשך 50 שנה…).

כך או כך, אחזקת הקרקעות בידי "הלאום" גורמת לנו לנזק כבד שמתבטא בהפרשה של חלק גדל והולך מהכנסתנו לסעיף המגורים, לזמן מיותר המתבזבז בנסיעות בדרכים (בגלל איסורי בניה לגובה במרכזי הערים) ולשחיתות שהיא חלק בלתי נפרד ובלתי נמנע מהמנגנון שפועל בשם "הלאום", בייחוד בתחום המקרקעין.

ערבים ישתלטו על קרקעות "הלאום"

"הנימוק המנצח" נגד הפרטת קרקעות הלאום הוא הפחד מקניית קרקעות על ידי ערבים עשירים… כנראה שהפחד נובע ממקורות רגשיים. וכי מה הפריע עד כה לאותם "ערבים עשירים", אולי אוסמה בן לאדן המנוח, לרכוש עד כה בהתמדה אלפי דונמים של קרקע פרטית , פרדסים, כרמים ודירות בישראל? הרי אין איסור על מכירת קרקעות לתושבי חוץ, גם אם הם סעודים. מדוע לא הגיע שום שליח מאבו-דאבי ליריד הדירות של גינדי בהיכל התרבות בתל אביב, שם צ'ק על השולחן ורכש את כל הדירות בפרויקט? התשובה פשוטה: הסיכון האישי, העסקי, והפוליטי בהשקעה במקרקעין ודירות בארץ היהודים גבוה מידי. יש השקעות אטרקטיביות יותר בארצותיהם או בלונדון. וכי מה יעשה "משקיע עוין" מאבו דאבי עם קרקע שיקנה בכפר סבא? ייקח אותה הביתה? אם יקפיא את השימוש בה ולא יעשה דבר – הרי לא ינהג בשונה ממשלת ישראל עד כה – ובחוסר עשייה ממשלתנו טובה יותר. במקרה זה הוא סתם ישליך כסף טוב לידי הישות הציונית. ואם ינהג הפוך – ייפתח את הקרקע, יבנה וימכור דירות – יבורך. אין הבדל אם משקיע החוץ הוא דונאלד טראמפ מניו יורק או השייח מחמיד מקטאר. ההון שישקיעו כאן יתרום לרווחתנו. חבל שבמציאות הישראלית הנוכחית – שניהם מדירים רגליהם מהשקעות כאן.

לוחשים מפה לאוזן (כי זה לא נאות פוליטית): "אם יופרטו קרקעות המדינה, אז ערבים בגליל ובוואדי ערה ירכשו קרקעות". מעניין שאפילו אנשי שמאל חשים מאוימים מתסריט כזה. אז מה? אם אזרח צרפתי קונה קרקע בנתניה היא אינה הופכת לחלק מצרפת. ערבי יכול גם היום לקנות קרקע פרטית בכפר סבא או דירה ברמת אביב – היא אינה הופכת לחלק מירדן או מפלסטין. כאשר ייווצר שוק של מאות אלפי קונים ומוכרים אז גם ערבים יקנו וימכרו בדיוק כמו יהודים – כולם שואפים להפיק תועלת מרבית למען עצמם ומשפחתם – ואם צפויה תועלת – אז מוכרים או משתמשים.

השתלטות בכוח הזרוע במקום מסחר הוגן בקרקעות

המצב הקיים, בו קרקעות המדינה הן של "אף אחד" והשימוש המצומצם בהן כפוף למנגנון הביורוקראטי של "הלאום" מעניק הזדמנות פז ועדיפות מובהקת להשתלטות בכוח על אדמות על ידי בעלי זרוע, בעלי קשרים, יואב גלנטים וסתם ערבים ובדואים. קרקעות ציבוריות יקרות ביותר נגזלו ונגזלות מ"הלאום" על ידי יהודים – אפילו מושב עמיקם (זה של גלנט) השתלט על כ- 2,000 דונם מאדמות "הלאום" שאינן שלו, את כפר שלם בתל אביב כבר פינו ופיצו במספר מחזורים… ומאות בעלי הדוכנים שהשתלטו על הטיילת הציבורית באילת מחוסנים מפינוי…

בדואים וערבים משתלטים על קרקעות "הלאום" בגליל ואין תועלת בפניה למשטרה… "הלאום" משותק… אלפי דונמים של "הלאום" נכבשו על ידי בדואים בנגב, בכביש לדימונה ובדרך לערד – גם כאן עדיין לא נולד הפוליטיקאי (נציג "הלאום" ועושה דברו) שיעיז להזיז חמולה בדואית ממקומה – קרקעות אבודות אלו כבר אינן ניתנות יותר להפרטה – הן יישארו לנצח בבעלות "הלאום" – ספק אם אפילו הבדואים יקנו אותן – אם אפשר להשתלט בחינם אז למה לשלם?

אחזקת הקרקעות בידי המדינה גורמת לנזק כבד לאזרחיה בכל היבט אפשרי. התחליף למדיניות כוח הזרוע ולשחיתות היא אך ורק מסחר פתוח והוגן בקרקעות. כאשר יש מחיר שוק – יש קונים ומוכרים – לא צריך פרוטקציה וקשה להשתלט בכוח על קרקע בה יש לאדם פרטי זכות קניינית. הפרטת הקרקעות צריכה להתבצע במכירות פומביות גלויות לכל המרבה במחיר. קרקע ממשלתית במרכז תימכר במחיר גבוה ממגרשים בקריית גת. שפע הקרקעות והשוק – יעשו את שלהם.

ומה עם "תכנון" ו"פיתוח הקרקע"?

לא צריך "לתכנן ולפתח" את הקרקעות בטרם מכירה. לא צריך אפילו לתכנן מראש תשתיות כגון כבישים. פשוט לסמן מגרשים ולמכור במכירות פומביות גלויות כפי שמוכרים יצירות אומנות. לא "להקצות", לא "לחלק" – רק למכור. רק כך תימנע שחיתות. "חלוקה" היא המתכון החביב על פוליטיקאים כי הוא מאפשר העברה סלקטיבית של הטבות כלכליות למי שחפצים ביקרו…

כל קונה ידע מראש ויתחייב חוזית שניתן יהיה בעתיד, בנוהל פשוט, להפקיע חלק או את כל המגרש שלו לטובת פרויקטים של תשתית בלבד (לדוגמה: לסלילת כביש). הפיצוי יהיה מחיר הקניה בתוספת ריבית והצמדה ליום ההפקעה, או לפי מפתח אובייקטיבי אחר.

פיתוח המגרשים לשימושים שונים יתבצע לאורך שנים רבות לפי הביקושים באזורי הארץ השונים. מגרשים שקרובים לאזורי ליישובים קיימים יפותחו קודם – בגלל הביקוש. הגורם שיקבע את מהות השימוש בחלקה, ואת קדימות המימוש לבניה, הם המוני הצרכנים ולא פקידי ממשלה. יזמים יגיבו בהתאם לדרישת הצרכנים כי זה מה שאפשר למכור.

ה"טייקונים" יקנו ולא ימכרו

מסע הפחדה חסר בסיס אחר נגד הפרטה מסיבית של קרקעות נובע מהיגיון שגוי שטוען שאנשי עסקים ("טייקונים") ירכשו את הקרקעות, לא ימכרו אותן, לא ישתמשו בהן, המחירים יעלו ואז יממשו רווחים. כיום, כאשר כמות הקרקעות הפרטיות קטנה והכמות הנסחרת מועטה עוד יותר, המחירים אכן גבוהים וגם במכרזים הממשלתיים המועטים נמכרים רק גושי קרקע גדולים. דווקא בתנאים הנוכחיים של שליטה ממשלתית מוחלטת בקרקע – רק חברות גדולות יכולות לעמוד בתנאי המכרז.

אם יוצעו למכירה מיליוני מגרשים, תוכל חלקת קרקע קטנה להיות אחת מצורות ההשקעה החביבות של כל משפחה מהמעמד הבינוני ואף למטה מזה. דווקא היום, כאשר ישנם שטחים נרחבים שאי אפשר לעשות בהם שום שימוש בגלל חוקים מגבילים – קרקעות נותרות שוממות למשך שנים רבות. איש עסקים משקיע בקרקע כמו כל אחד אחר, מתוך כוונה לממש את השימוש הרווחי ביותר בה. אי אפשר להפיק רווח מבלי למצוא שימוש או מבלי למכור. ואם מחיר הקרקע במקום מסויים עולה, אז סימן שהשכנים הסמוכים כבר עושים שימוש יעיל יותר בקרקע במקום סתם להחזיק בה ולכן נוצר ביקוש בסביבה.

לפי הגיון עקום זה הקבלנים האחים גינדי, לדוגמה לא צריכים למכור שום דירה, אלא לשמור את הדירות אצלם "עד שמחירן יעלה" ואז למכור, כך גם צריכות לעשות הגלריות לאומנות ולעתיקות… אבל מסתבר, באופן לא מפתיע, שבכלכלה פתוחה כולם מוכרים וקונים.

מאז קום המדינה מחזיק בקרקעות "האוליגרך" הגדול מכולם – הממסד הפוליטי בישראל. אילו תיאורטית היינו צריכים לבחור בין בעלות פרטית של "טייקון" בודד על כל קרקעות המדינה לבין בעלות של האוליגרכיה הפוליטית ששולטת בקרקעות מאז ומתמיד – אין ספק שעדיף "הטייקון" הפרטי. "הטייקון" היה מפתח ומוכר קרקעות לפי הביקוש כדי להפיק רווח. "המדינה" מתעלמת מביקוש המוני הצרכנים. הטייקון היה מוכר לפי סדר קדימויות שהיו הקונים מציגים לו באמצעות מנגנון המחירים. "המדינה" "מקצה" קרקעות לפי לחצים פוליטיים. את "הטייקון" לא צריך לשחד כי הוא פשוט מוכר ביושר, בדיוק כפי שבעל חנות הנעליים לא דורש שוחד כדי שימכור נעליים.

תועלת כלכלית אדירה למדינה

נניח שיימכרו רק שליש מקרקעות המדינה, השליש ה"יקר" – כ- 7,000 קילומטרים מרובעים שהם כ- 7 מיליון דונם. נניח מחיר ממוצע מגוחך של 100 אלף שקל לדונם – נקבל הכנסה למדינה של כ- 700 מיליארד שקל! סכום דמיוני שווה ערך לשנת תוצר גולמי מלאה של מדינת ישראל, סכום שגבוה בהרבה מכל חובות הפנים והחוץ גם יחד של מדינת ישראל! (המספרים לצורך המחשת סדרי הגודל).

מוטי היינריך

חוק התכנון והבניה עשיר בסעיפים שיוצרים "עברייני בניה" מבלי שקיים קורבן ל"עבירה" שביצעו. "פשע ללא קורבן" שייך לקטגוריה של "עבירות" בהן אנשים, בהסכמה וללא כפיה, פועלים בקניינם או בכישרונם מבלי לפגוע בזולת. כזה הוא "פשע" חלוקת דירות מגורים והשכרתן. בעלי הדירה והדיירים מרוויחים הדדית ואחר אינו ניזוק. חלקים נכבדים בחוק ובתקנות הבניה נובעים מההשקפה המקובלת של עליונות המדינה על פני זכויות הפרט: המנהיגות הפוליטית ("המדינה") מטיבה לדעת מאתנו מה טוב ורצוי לנו ומכאן זכותם להכתיב את מהלך חיינו והעדפותינו. האזרחים נחשבים בדרך כלל ל"חסרי אחריות", להמון שיש "לכוון אותו". הבינה ניתנה בעיקר לממסד הפוליטי, ל"מומחים" מטעמו ולקבוצה שרואה עצמה כעילית חברתית.

במסגרת החוק מחליטים פקידי עירייה ומדינה, כמה דירות צריך לבנות והיכן, מה יהיה שטחן, כמה חדרים ומרפסות יהיו, מה תהיה גובה התקרה, מספר הדירות בבניין ועוד. מנגנון זה מתעלם מדרישות צרכני המגורים שהרי האזרח, כידוע, אינו יודע מה טוב עבורו. החלטות שרירותיות אלה מאוגדות ב"תוכניות בניין עיר" (תב"ע) ואוסרות על יזמים וקבלנים לספק את הביקושים בשוק באופן שיתאימו לצרכי הציבור.

השקפת עולם ריכוזית זו הגיעה לקיצוניות בגוש הקומוניסטי לשעבר – ברוסיה, מזרח אירופה וסין. פקידי ממשלה קבעו ותכננו גם את "תמהיל" הנעליים בחנויות והמוצרים בסופרמרקט. נדרש רישיון אפילו כדי לעבור דירה לעיר אחרת. כדאי לשאול את העולים מרוסיה, מה היו התוצאות. גם ברוסיה הצדיקו את המעורבות הממשלתית במילים נפוחות דומות ומעורפלות – כמו "תמהיל דירות", "מרקם אורבאני", או "ערך חברתי" – שנובעות מהשקפתו האישית של הפקיד הממשלתי. מעטים יחלקו שאחרי כ-80 שנים של תכנון עירוני מדוקדק, הערים בישראל, שכולן חדשות במונחים עולמיים, הן בין המכוערות במערב. הרימו ראש ברחובות הראשיים והצדדיים בתל אביב, בבת ים ובנתניה – הביטו על תוצאות ה"תכנון המרכזי" של הפקידים, מהנדסי העיר והארכיטקטים מטעמם. והכול תוכנן לפרטי פרטים.

תכנון הכלכלה על ידי הפקידים ו"מומחים" ברוסיה גרם למחסור תמידי במוצרים ובמזון. אזרחים נאלצו לקומבינות כדי לקיים אורח חיים פחות מסביר. כל אזרח רוסי היה ל"עבריין" וחסר היה רק השכן שרוצה ל"סגור איתו חשבון" כדי שזה ילשין לשלטונות על "העבירה". חוק התכנון והבניה בישראל גרם למחסור חמור בדירות באזורים ובגדלים שהציבור רוצה והטיס את המחירים לשמים. החוק רווי הסעיפים המיותרים יצר כורח בחלוקת דירות.

צעירים רבים מעדיפים לגור, בפרטיות אינטימית, בדירת חדר קטנה וזולה על פני מגורים עם שותפים איתם יחלקו את אסלת השירותים והמטבח. לא מדובר רק בתל אביב, אלא כמעט בכל עיר בינונית בישראל. אבל הפקידים ש"מטיבים לדעת" אוסרים על בניה כזאת. וכמו ברוסיה, כאשר הממשלה יוצרת מחסור – השוק השחור מספק את הביקוש. בעלי דירות מזהים את המחסור ומחלקים דירות גדולות למספר דירות חדר קטנות, אולמות תעשיה משופצים לדירות "לופט" – הם מספקים את הביקוש. זה נהנה וזה אינו חסר כדברי חז"ל. כך היו בעלי הדירות ל"עבריינים", הדיירים לשותפים ל"פשע" וחסר רק השכן שילשין עליהם מצרות עין.

כמה זעירה יכולה להיות דירונת מחולקת? אפילו 6 מטרים מרובעים – אם יימצא שוכר מעוניין. כגודל החדר בו גרתי כסטודנט. מתחתנו, בדירת שלושה חדרים בתל אביב, גרים שלושה סטודנטים שותפים בדירה אחת. איכות החיים של השכנים בבניין לא תיפגע אם הדירה תחולק לשלוש דירות חדר וכל סטודנט יעשה צרכיו באסלה פרטית משלו, ישתמש במטבחון ובמקלחת פרטיים. מדוע צריך המחוקק להתערב ולקבוע כמה ישבנים יחלקו באסלה? "אין כל שימוש יתר בתשתיות", או "הגדלת הצפיפות בניין" כדברי התובע מטעם העירייה בבית המשפט שפסק לאחרונה קנס של 230,000 שקלים לאזרח "עבריין" שחילק דירה בת"א. כל קונה דירה יודע מראש שבדירת שלושת החדרים הסמוכה, יכולה באחד הימים להתגורר, גם משפחה עם 5 נפשות – כלומר, צפיפות גבוהה בהרבה מאשר בשלוש דירות חדר תוצר "חלוקה". חוק התכנון והבניה הופך עשרות אלפי אזרחים ישרים ל"עבריינים" ולעומת זאת מתעלם ממיצוי הדין עם עבריינים אמיתיים שפולשים ובונים על קרקע לא להם.

וכמו ברוסיה של סטאלין, קראה עיריית גבעתיים ל"אזרחים שומרי החוק" להסגיר לידיה בעלי דירות שחילקו את דירתם. הגדילה לעשות רשת שוקן, מבעלי עיתון "הארץ", שפרסמה כבר לפני כשנה מעל דפי עיתון "העיר" כי הקצתה כתובת דוא"ל בה ניתן להלשין על בעלי דירות שחילקו דירה.

מוטי היינריך