בנק ישראל: ליקר את הדירות כדי להילחם ביוקר הדירות
כותרות דומות מופיעות לאחרונה בכל כלי התקשורת: בנק ישראל דורש להעלות את מסי הנדל"ן כחלק מהצעדים להוזלת הדיור. והנה חלק מההצעות מבית מדרשם של "המומחים":
יוטל מס שבח על מכירת דירה שנייה תוך 8 שנים ממכירת הדירה הראשונה – מי שמחזיק ביותר מדירה אחת יצטרך לדחות את מכירת הדירה השנייה כדי ליהנות מהפטור ממס שבח. כיום צריך להמתין "רק" 4 שנים בין מכירת הדירות כדי לזכות בפטור.
פישר מתכוון להקטין הכדאיות לרכוש דירות להשקעה, כדי להקטין את הביקושים. קרוב לודאי שהתוצאה תהיה הפוכה, לפחות בטווח הנראה לעין: היצע הדירות למכירה יקטן כי בעלי דירות ידחו את מכירת הדירה השנייה (בדיוק כפי שנוהגים היום… ממתינים עד תום השנה הרביעית) ומחירן יעלה… אבל נניח שפישר צודק ויירכשו פחות דירות להשקעה, אז יקטן מלאי הדירות להשכרה כי דירות השקעה מיועדות להשכרה. אם תפחת כמות הדירות להשכרה, אז שכר הדירה יזנק לשמים והתשואה על השכרת דירה תעלה כדי לקזז את הירידה ב"נזילות" של הדירה (היכולת לממש את ההשקעה).
גם לעלייה הצפויה בשכר הדירה יש לבנק ישראל מענה "חכם" – נגדיל את המס על שכר דירה, במקום 10% כיום (שרק מיעוט מבעלי הדירות טורחים לשלם…) נעלה את המס, נניח ל-25%. אבל השוק חכם מהפקידים וקרוב לודאי ששכר הדירה יעלה בעוד משהו כדי לקזז את המס הנוסף.
מה אכפת לשוכר דירה שנאנק תחת עול שכר הדירה, לאן הולך שכר הדירה שלו? מה אכפת לו אם חלק משכר הדירה הולך לגובי המס וחלק אחר לבעל הדירה – מה שמפריע לשוכר הוא גובה שכר הדירה ולא לאיזה כיסים הוא מועבר.
גם בעיה זו ניתן לפתור "בקלות": המדינה תבנה דירות להשכרה (150 אלף לדברי יאיר לפיד…) ותחלק אותן לפי ניקוד במחיר מסובסד. כלומר, תקום רשות דיור ארצית, ורשות דיור מקומית בכל עירייה. בנוסף, יקומו גם ועדות ערר מקומיות וארציות וגם ועדת חריגים.
הצעה שלישית, במסגרת מלחמת הממשלה באזרח, מדברת על העלאת מס רכישה על מי שקונה דירה – אם היום כל קונה דירה משלם מס רכישה עד 5% ממחיר הדירה הנרכשת, אז הבה נעלה את המס, נניח ל-10% ממחיר הדירה. האם הדירות יוזלו? קדחת. ישתנה רק הרכב הנהנים ממחיר הדירה.
שוב, מה אכפת לי כקונה מי מקבל את הכסף היקר שאני משלם עבור קניית דירה: פקיד המס או המוכר?
מס שבח על דירות הוא מס מיותר שמניב הכנסה אפסית. המס מקטין את הנזילות והמסחר בדירות, מעוות את השוק ומגדיל מאד את הביורוקרטיה. "המומחים" מציעים להעמיק את העיוות – "לפתור" את הבעיות הנובעות ממנו באמצעות עיוות ביורוקראטי נוסף שגם אותו צריך יהיה לתקן וחוזר חלילה.
קל לנחש כיצד יתפקד שוק הנדל"ן החדש
כאשר נקנה דירה נשלם למוכר חלק מהסכום במזומן ובשחור – כך נחסוך תשלום מס גבוה. לפני חתימת הסכם הקניה נשלוף מעטפה, ובהסכם נרשום מחיר נמוך יותר. גם הממשלה תרוויח בעקיפין מהשוק השחור שייווצר בנדל"ן: בגלל העסקאות השחורות יירשמו בחוזי המכר מחירים פיקטיביים נמוכים יותר. כך ירד מדד מחירי הדירות, החוב הממשלתי שצמוד למדד יקטן. שר השיכון יוכל להצהיר שהוא הצליח להוריד את מחירי הדירות; שר האוצר יזקוף לזכותו את ירידת המדד הכללי; מס הכנסה יוכל להתגאות בעליה בפניות המלשינים ל"קו הצדק" וידרוש תוספת כוח אדם; שר המשטרה יוכל להכריז שמשרדו נלחם בעבריינות של עסקאות נדל"ן שחורות וידרוש תוספת תקציב.
במוקדם או במאוחר יעלה פיתרון יצירתי גם לשחיתות זו: יוקם גוף חקירות עצמאי לעסקאות מקרקעין, בסמכותו יהיה להתנות רישום דירה בטאבו בבדיקת פוליגרף. האח של מישה כהן מהעירייה יקים כמובן מכון פוליגרף ויזכה במכרז. לא להילחץ, תמורת תשלום סביר יהיה מאכער שיסדר, למי שירצה, תוצאות פוליגרף מתוקנות.
גם בחוזי השכירות יופיע שכר דירה רשמי נמוך, אבל בטרם יסכים בעל הדירה לחתום על החוזה – הוא ידרוש 20,000 שקל במזומן, מתחת לשולחן (זה הנוהל המקובל בשבדיה "הנאורה"). מאות פקידי מס הכנסה נוספים יגויסו ויוקם בית משפט חדש לשכירות ולמסי נדל"ן. ג'ובים למכביר. נקבל מדינה שאזרחיה טובלים בשחיתות עממית המונית.
את גדודי הפקידים, המפקחים והשופטים החדשים צריך יהיה לממן – יש רק דרך אחת לעשות זאת: להגדיל את מס ההכנסה והמע"מ על כל הציבור. עלות העבודה תתייקר ואתה גם עלות חומרי גלם ומוצרים – ההתייקרות תתגלגל גם אל מחירי הדירות (והקוטג') – אלה שוב יאמירו ואז תהיה הצדקה להחמרה נוספת בצעדים העתידיים שבנק ישראל והאוצר יציעו.
אם עד עכשיו שוק הדיור היה יקר, אך לפחות לא מושחת, נקבל מחר שוק דיור גם יקר וגם מושחת.
הפטנט של בנק ישראל
"מומחי" בנק ישראל עלו, מבלי לשים לב, על רעיון גאוני: אם הטלת מסים על דירות מוזילה את מחירי הדירות, אז על פי הגיון זה צריך להטיל מסים על מוצרים נוספים כדי להוזילם: נעלה את המס על מכשירי טלפון כדי להוזילם… ואם נרצה עגבניות זולות, כדאי להטיל עליהן מס רצחני במיוחד.
מוטי היינריך

ראו איך בימים אלה (וגם בימים אחרים…) חוק התכנון והבניה המעוות – מגדיל את המחסור בדיור ומרע את מצוקת החניה בלב אזור הביקוש. החוק והשקפת העולם הרודנית שהוא מייצג, הוא הגורם העיקרי ליוקר הדירות.

אסור לבנות דירות – אסור לבנות מקומות חניה

ארלוזורוב פינת דיזנגוף – בלבו של אזור הביקוש החם בישראל יתחילו בקרוב לבנות מגדל מגורים של 29 קומות. פרויקט מתחם דן יכלול 190 דירות. הבניין תוכנן במקור ל-36 קומות, 240 דירות ו-650 מקומות חניה. עם סיום התכנון הוגשו כרגיל כ- 300 "התנגדויות". לאחר שנים רבות של דיונים (תוכנית הבנייה נהגתה לראשונה כבר בשנות השמונים), השגות וערעורים הושגה פשרה וגובה הבניין קוצץ כאמור ל-29 קומות.
אגודת "אדם טבע ודין" היא אחד מהגופים שתמיד "מתנגדים". במסמך שהוגש לוועדה המחוזית לתכנון ובניה (3/3/2003) פרטה האגודה את נימוקי ההתנגדות ובין היתר נכתב שבנייה לגובה הינה בניגוד ל"טבע האדם", תוך ציטוט פיוטי-רומנטי: "…לא לחינם שורש המילה 'אדמה' הינו 'אדם'." עיון בנימוקים מבהיר עד כמה המתנגדים המקצועיים מייחסים לעצמם עליונות מתנשאת מעל לצרכן, להורים וליזם: "מומחים למשפחה קבעו כבר חד משמעית" שקשה לגדל ילדים בבניין גבוה… האגודה דואגת גם לקונים העתידיים שיתקשו לעמוד בתשלומי ועד הבית הגבוהים… ואפילו, שימו לב, ליזם "המסכן": …לא יהיה די ביקוש לקומות הנמוכות "שבהן אין נוף, אוויר ושקט"… דאגה ממש נוגעת ללב לזולת של קומץ "אנשים עליונים". במדינה חופשית מותר לאינטלקטואלים להביע דעה, פלצנית ככל שתהיה, הבעיה מתעוררת כאשר החוק מאפשר להם לכפות את דעתם על הזולת.

פרשת מגדל המגורים מדגימה (כמעט) את כל השיבושים האפשריים של שוק הבניה בישראל. הבניין מתוכנן על מגרש נדיר בגודלו בצפון הישן של תל אביב – 8.4 דונם. חוק התכנון והבניה פוגע בזכות הקניין של בעלי הקרקע ומונע מהם בניה לגובה ככל שירצו. הגבלת הבניה לגובה הופכת בהכרח כל מגרש בו ניתן אישור לבניה גבוהה – למגדל בסטנדרט גבוה, לעשירים מאד בלבד. כי אם כבר יש "אישור" בניה נדיר, אז מקסום הרווח מחייב בניה בסטנדרד גבוה. אילו לא הייתה מגבלה לבניה לגובה היינו רואים במרכז תל אביב עשרות רבות של מגדלים שמיועדים גם למעמד הביניים, או מגדלים "מעורבים" – בקומות הנמוכות דירות זולות ואילו דירות יוקרה בקומות העליונות.

"החוכמה" השנייה נובעת מההשקפה שהעילית האינטלקטואלית צריכה "לחנך" את ההמונים לא להשתמש ברכב פרטי, אלא בתחבורה ציבורית ובאופנים ירוקים. אזור זה סובל ממצוקת שיא של מקומות חניה. אילו הרשויות לא היו מתערבות – קרוב לודאי שהיזם היה בונה חניון תת קרקעי לאלפי מכוניות. החניון היה מאפשר חניה מהירה לדיירי הסביבה, למטיילים בדיזנגוף ובטיילת שעל שפת הים וגם לדיירי הבניין ואורחיהם. אך "המחנכים" הדגולים החליטו להדגים מהי ענישה קולקטיבית: מספר מקומות החניה הוגבל ל-160. פחות ממספר הדירות בבניין. כלומר, הדיירים ואורחיהם יסתובבו שעה ויותר ברחובות הסמוכים בחיפוש נואש אחר מקום חניה, ישרפו דלק לשווא, יגרמו לפקקים וצפיפות – ויתנו משנה תוקף לדרישת "הירוקים" להמשיך ולחנך בכפיה את העם – שלא להשתמש ברכב פרטי. דוגמה מאלפת לחקיקה אידיאולוגית שיוצרת בעיה, מעצימה אותה כדי להוכיח שיש בעיה, ולבסוף משתמשת בבעיה שהיא עצמה יצרה כנימוק להצדקת השקפת העולם המעוותת ולהכבדת נטל החקיקה. בעיה שכלל לא הייתה קיימת אילו השוק היה חופשי לתת מענה.

ה"התנגדויות" למימוש זכות הקניין של בעלי קרקע, מאורגנות לרוב על ידי יחידים וקבוצות שמתמחות בהתנגדות כמעט לכל סממן של מודרניזציה. המילה "חדש" מעוררת אצלם תגובת נגד אינסטינקטיבית. בכל בניה גבוהה נשלפים מייד טיעוני "חסימת נוף", "יצירת צל" ו"חסימת רוח". טענות שגויות לוגית שהתייחסנו להן במאמר נפרד. אילו ניתן היה להתנגד לבניה לגובה לפני שבעים שנה, הרי ששום בניין בן 4 קומות לא היה נבנה – כי לעולם יטיל בניין חדש צל ויסתיר חלק מהנוף של כל הקומות הנמוכות בבניין סמוך. מי שקונה דירה בעיר צריך לדעת מראש שתהיה בניה גבוהה, שייתכן וההנאה מהנוף תתייקר בעתיד (כי כדי להמשיך וליהנות מנוף צריך יהיה לקנות דירה יקרה יותר בקומה גבוהה יותר).

הנימוק ההזוי ביותר שמופיע בהתנגדויות לבנייה גבוהה היא הטענה המתחסדת והבלתי מוגדרת של "פגיעה במרקם האורבאני". קומץ ארכיטקטים ורומנטיקנים מתאמצים לשכנע אותנו בדבר יופיו של "המרקם האורבאני" של תל אביב. נפלא מבינתי כיצד אפשר לקשור כתרים של יופי לאחת מהערים המכוערות במערב (נכון גם לערים אחרות בישראל). לא צריך להיות מבקר אומנותי או מוסמך לארכיטקטורה – הרימו ראשכם מעל לצמרות העצים ברחובות ראשיים וצדדים והתבשמו נא מיופי הבניינים בתל אביב, בת ים ופתח תקווה… כולן ערים חדשות ("חדשות" כי פחות מ-80 שנים חלפו מאז שניתן היה לקרוא להן "עיר") – כולן ניבנו בהשראת מתכנני ערים מדופלמים, בחסות חוקי תכנון ובניה הדוקים ופיקוח קשוח. ייתכן שתנועת ההתנגדות לבניה חדשה נובעת מהאצבע המאשימה שמפנה כל בניין מודרני אל סביבתו ומציג אותה בעליבותה – "נזם זהב באף חזיר".

אסור להסב משרדים לדירות

מול פארק צ'ארלס קלור, על שפת ימה של תל אביב מתנוססים מספר מגדלי משרדים שנבנו בסוף שנות השבעים. למה נבנה מקבץ מכוער של בנייני משרדים על שפת הים כאשר ברור שהשימוש הכלכלי היעיל מול נוף ים הוא מלונאות ומגורים? שוב, פקידי מדינה החליטו ששם צריך לקום מרכז העסקים הראשי של תל אביב. החליטו, והקרקע "הוקצתה" לתעשיינים שהיו מקורבים לשלטון מפא"י (מפלגת העבודה של אז). שמות הבניינים מעידים על כך: "בית התעשיינים", "בית הטכסטיל".
איך "ברור" שהשימוש העדיף מול נוף ים הוא מגורים ומלונאות? לא בגלל שפקיד חכם יותר החליט, אלא בגלל שיזמים מעוניינים להסב את השימוש במפלצות המכוערות למגורים ומלונאות. אבל לעשירי שכונת נווה צדק, במרחק של כ-200 מטר מהמגדלים מותר על פי חוקי מדינת ישראל "להגיש התנגדות" ולפגוע בזכות הקניין של בעלי המגדלים. הפעם הם לא מתנגדים לעצם קיומם של המגדלים שהרי הם נבנו עוד לפני שנווה צדק הפכה לשכונת יוקרה. הם מתנגדים לשינוי השימוש – הם מעדיפים שהבניינים יישארו משרדים. שוב משתמשים בנימוק של "עומס על תשתיות" (בתי ספר, שטחים פתוחים וכו'). אין עיר ותיקה בעולם שנבנתה מראש עם תשתיות למיליוני תושבים. קודם מגיעים תושבים ואחר כך מתאימים בהדרגה את התשתיות. גם ההתנגדות לבנייה גבוהה סביב השכונה היא פגיעה בזכות הקניין של בעלי הקרקעות שסביב השכונה. בתנאים של שוק בניה חופשי מרגולציה לא הייתה קמה שכונת וילות בלב אזור הביקוש העירוני. העיוות אינו "המגדלים", אלא עצם קיומה הכפוי של שכונת נווה צדק. בתנאי תחרות חופשית ייתכן שמספר בניינים "עתיקים" היו נשמרים מטעמי נוסטלגיה על ידי עמותות שהיו רוכשות את הבניינים לשימור, אבל לחצי ביקוש היו מכתיבים בנייה גבוהה.
עריצות חוק התכנון והבניה

עתירה של תושבי נווה צדק לבית המשפט התקבלה והיזמים יאלצו להתקין מדי מים משותפים לכל חדרי המלון החדשים… הם מקווים שהעדר מונה מים נפרד לכל יחידה חדשה יקשה על היזם להשתמש בה למגורי קבע "בניגוד להיתר הבניה והחוק". הם כמובן "יופתעו".

כך גם נעצרה הפשרת קרקעות חקלאיות בקיבוצים ובמושבים על ידי התנגדות שהוגשה על ידי "הקשת המזרחית" בנימוק של "צדק חלוקתי" – הקיבוצים והמושבים היו עלולים להרוויח מהבנייה (על 27 אחוזים מהקרקע שהייתה נשארת בבעלותם) – עשרות אלפי דירות לא נבנו כתוצאה מטמטום, אידיאולוגיה, או סתם קנאה…

חוק התכנון והבניה "החדש" בו דנים בשנתיים האחרונות אינו מציג שום שינוי בתפישה הריכוזית. אידיאולוגיה שרואה את הפגיעה בזכות הקניין של הפרט ל"טובת הכלל" את תכלית הרגולציה הממשלתית. ההחלטה מהי "טובת הכלל" נשארת תמיד בידי פקידי השלטון ומשתנה מתקופה לתקופה בהתאם ללחצים של קבוצות מאורגנות. פרופ' אמנון רובינשטיין מכנה את החוק כ"מפלצת משפטית" שמכילה 600 סעיפים, דברי הסבר של 100 עמודים, וגם 10 עמודי הגדרות. קריאת החוק, לדברי רובינשטיין, אורכת מספר יממות וכדי להבינו דרושים כל החיים… אל תטעו, פרופ' רובינשטיין אינו מתנגד עקרונית לחוק; הוא בסך הכול רוצה קצת פחות עמודים, כמו למשל החוק האנגלי החדש (2008) שמכיל כמחצית ממספר העמודים.

מפגיני האוהלים צריכים להפנות את זעמם על יוקר הדיור אל תושבי נווה צדק, אל "הקשת המזרחית", אל אגודות ההתנגדות המקצועיות, ואל החוקים שקובעים ש- 70 אחוזים מהשכונה החדשה מצפון לרמת אביב יהיו "ריאה ירוקה" בצפיפות של פחות מ-5 דירות לדונם.

חוק התכנון והבניה, והשקפת העולם הרודנית שהוא מייצג, הוא הגורם העיקרי ליוקר המגורים בישראל.

מוטי היינריך

העיתון גלובס מביא כתבה שגרתית למדי על פרויקט בניה שתקוע, אחד מרבים. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי ביישוב אזור בין חולון לתל אביב – מקום טוב באמצע. באָזור יש שכונת בנייני רכבת מכוערים משנות החמישים. 475 דירות, פאר הבנייה הסוציאליסטית הממשלתית.

כבר לפני כ-20 שנה התחיל משרד השיכון "לקדם תוכנית" פינוי-בינוי. התוכנית אושרה ב-2001. בגלל הקרבה לשדה התעופה, קיימת הגבלת גובה ל-19 קומות. בתנאים אלה מסתבר שהבנייה אינה כדאית כלכלית כי אפשר לבנות רק מספר כפול של דירות (כדי שהפרויקט יהיה כלכלי במיקום זה – צריך לפחות פי 3.5 דירות).
המועצה המקומית מעוניינת לחסל את מפגע השיכונים, ובשנת 2006 אישרה בניית 1,700 (במקום 978 בתוכנית המקורית). יופי, אבל גם לועדת הבנייה המחוזית יש מה לומר. לא די שהיזם, שמסכן את כספו הפרטי, הגיע למסקנה שהמתחם המתוכנן עונה לדרישות של קונים פוטנציאלים – פקידי הוועדה המחוזית החליטו שצריך יותר שטחים ירוקים, כלומר פחות דירות. אז שוב תקועים.
באופן לא מפתיע, מסתבר שלמדינת ישראל יש מגרש ריק סמוך למתחם. היזם פנה (בסיוע המועצה המקומית) לרשות מקרקעי ישראל לרכישת המגרש. טוב, אמרו ברשות המקרקעין – אבל תביאו מהבית 90 מיליון שקל ונמכור לכם… אז הפרויקט שוב תקוע.
אבל מדוע פרויקט תקוע באָזור ראוי לכתבה ב"קו ישר"? הרי רבים התקועים? כאן נכנסת אימא של שאול מופז לתמונה… מדויק יותר, ההורים של שאול.
איך הצליחה הרשות המקומית באָזור לשנות את התוכנית מ-978 דירות ל-1,700 ? הרי אסור לבנות גבוה יותר בגלל נתב"ג. מסתבר שהמגבלה שרירותית, כמו רוב המגבלות על הבנייה בישראל. וכך מספר ראש המועצה המקומית של אזור (לשעבר), אמנון זך: "למזלי, ההורים של מי שהיה אז שר התחבורה, שאול מופז, התגוררו במתחם; ולאחר פנייה אליו בעניין מגבלת הגובה – הסכימה רשות שדות התעופה לאשר הקמת מגדלים בני 18-26 קומות". שימו לב, מר זך מספר על האירוע כמובן מאליו, עד כדי כך שאפשר בקלות ובטעות לדלג על הקטע הפיקנטי.
אחת מן השתיים: מגבלת הגובה במיקום זה שרירותית לחלוטין. או, שהמגבלה חיונית והשימוש באימא של שאול הוא פשע חמור ומסוכן.
הגיוני שצריך להגביל גובה בניינים עד מרחק מסוים משדה תעופה. כדי לדעת מהי מגבלה סבירה, בדקנו את התקנות המחמירות של ה- FAA – רשות התעופה האמריקאית.
מסתבר שמגבלות מעשיות לגובה בניינים (בארצות הברית) חלות רק עד למרחק של כ-3 ק"מ מקצה מסלול הנחיתה. במרחק זה מותרת כיום בנייה של כ-25 קומות. ממש בימים אלה מתקיים ויכוח בארצות הברית על הצעת החמרה של ה-FAA שתגביל בנייה במרחק זה ל-16 קומות. קיימת התנגדות רבה להחמרה, מסתבר שגם בארה"ב המגבלות די שרירותיות. במרחק של 4.5 ק"מ, למעשה כבר אין מגבלה – מותר לבנות גם 60 קומות. מה המרחק בין השכונה באָזור לבין קצה המסלול בנתב"ג? כ- 5 קילומטרים!

כלומר, מגבלת גובה הבנייה במועצה המקומית אזור שרירותית לחלוטין ואימא של מופז במקרה גם צודקת.
כשלי שוק המקרקעין הממשלתי בסיפור קטן אחד
צריך לסלק את הממשלה (כמעט לגמרי) משוק המקרקעין והבנייה. למה בכלל צריך יזם לקבל אישור מהעירייה לבניית דירות? אילו השיכונים היו בנויים על קרקע פרטית (של בעלי הדירות במתחם), ללא ממשלה שמפריעה לבנייה – היזם היה רשאי לבנות "כרצונו". למה המירכאות הכפולות? כי יזם לא בונה "כרצונו", אלא לפי דרישת שוק הקונים. שום יזם לא בונה במתכוון דירות שאי אפשר למכור. מי שצריך לאשר את הבנייה הם המהנדסים, האדריכלים, חברת הביטוח, הבנק המממן. כל התכניות והאישורים צריכים להתפרסם באתר האינטרנט של הפרויקט (להזכירכם, לא מדובר על המציאות הנוכחית, אלא בשוק בנייה אידיאלי). גם כיום העירייה לא בודקת את תהליך הבנייה בעצמה, אלא סומכת על חתימות המהנדסים והאדריכלים הפרטיים.
למה המגרש הסמוך בכלל בבעלות המדינה? המדינה הייתה צריכה למכור מזמן את קרקעותיה לכל המרבה במחיר. בתנאים אלה היה נקבע מחיר שוק למגרש הסמוך. אולי הוא שווה 3 מיליון שקל בלבד ולא 90 מיליון שדרש הפקיד ברשות מקרקעי ישראל?
מי צריך בכלל את "הוועדה המחוזית לבניין ערים"? בקושי צריך את "הוועדה המקומית". תפקיד וועדות אלה צריך להצטמצם בעיקר לאישור תוואי תשתית מקומית וארצית (כבישים, מסילות ברזל, שמורות טבע וכדומה).
מגבלות הבנייה לגובה, שלא בקרבת שדה תעופה, מיותרות לחלוטין. התייחסנו לכך בהרחבה כאן. בתנאים של העדר מגבלות, כדאי יהיה ליזמים לבנות לגובה רק במרכזי הביקוש – כיום, במרכז תל אביב בלבד. בתנאים של העדר מגבלת גובה בכל הארץ – כנראה ששום יזם לא היה בונה באָזור מגדל של 30 קומות כי לא היו נמצאים קונים לדירות היקרות בקומות הגבוהות באָזור זה (בניה לגובה יקרה). ניתן היה לקנות דירות זולות יותר בבניינים נמוכים או צמודי קרקע בסביבה. בניית מגדלים באָזור (או בקריית גת, לדוגמה), לצד הבניינים צמודי הקרקע שבנויים שם היום, הם עדות לעיוות קיצוני בשוק המקרקעין.
ומה היה גורלם של השיכונים העלובים באָזור, תחת שוק מקרקעין חופשי? שיכוני רכבת במרכז תל אביב ובאָזורי ביקוש אחרים היו נהרסים ונבנים מחדש על ידי יזמים, זה כדאי כלכלית. אולי גם באָזור. בדימונה לעומת זאת, כנראה שהבניינים הישנים היו ננטשים בהדרגה, כי בתנאי כלכלה חופשית – דירות בבניינים חדשים צמודי קרקע, באָזורים נידחים היו זולות מאד ובקושי יהיו קונים לדירות שיכון בדימונה. עלות דירה ב"פריפריה" בתנאים אלה תהיה כמעט כעלות הבנייה.
למה צריך את אימא של שאול כדי לבנות לגובה? דרכו של השוק להתגבר על מכשולים וביורוקרטיה ממשלתית היא באמצעות קשרים, מאכערים, פוליטיקה ושוחד – אחרת, פרויקט שתקוע כבר 20 שנה היה נשאר על הנייר עוד 40 שנה. טוב שיש אימא.

לנו זה יעלה יותר – "דיור בר השגה" הוא מס לכל דבר
העלות האמיתית של "דיור בר השגה": הנתונים שהתקשורת מקיר לקיר מתעצלת לחקור. טרוף המערכות של "דיור בר השגה" וכניסת הממסד הפוליטי לענף הבנייה בפועל, כמו בשנות החמישים – עדיפים לממסד הפוליטי על פני הוזלה כללית של הדירות.

רעיון ומציאות

התייחסנו בעבר ל"דיור בר השגה", כאשר העניין היה בגדר "רעיון חברתי" במסדרונות הפוליטיים. ה"תיאוריה" אומרת בערך כך: העירייה תגדיל את זכויות הבנייה במגרש שבבעלותה (או בבעלות פרטית), תפרסם מכרז לבניית דירות על המגרש. היזם הזוכה, יפריש כמחצית מהדירות ל"דיור בר השגה" שיושכרו לטווח רחוק לזכאים, ובמחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק החופשי. משרדי תיווך רבים בתל אביב החלו גם הם להציע דירות לקנייה והשכרה בתל אביב.
העומדים ב"קריטריונים" יוכלו להגיש בקשה להימנות עם המאושרים. צפוי שהביקוש יעלה על היצע הדירות "ברות ההשגה" ולכן אין מנוס מ"קיצוב" – תיערך הגרלה. לאור הכרות רבת שנים עם המערכת הפוליטית, קשה להאמין שלא תהיה "ועדת חריגים".
במוקדם או במאוחר ייווצר גם סטאטוס של "פטור מהגרלה", כמובן שרק במקרים מאד מאד "חריגים"… איך אני יודע? ככה זה, גם בפוליטיקה הפנים-מפלגתית יש בחירות ויש "מועמדים משוריינים". זה רק שאלה של זמן שוועדה עירונית ("אובייקטיבית" כמובן, עם נציגי מפלגות ו"נציג ציבור") תחליט מי מבין העומדים בקריטריונים יהיו המאושרים.
שני פרויקטים ראשונים של דירות, בניהן דירות יוקרה, להשכרה וקנייה בצפון, מרכז ודרום תל אביב יצאו לדרך…
מתחם "שוק העלייה" לשעבר ממוקם בדרום תל אביב, ברח' העלייה צפונית לפלורנטין. מגרש גדול מאד, בבעלות העירייה, שמשתרע על כ-12 דונם. השמאי העירוני העריך את שווי המגרש בכ- 33 מיליון ₪, לאחר שכבר הפחית משוויו (להערכתי) לפחות 15% בגלל שמחצית מהדירות מיועדות לשכבות סוציאו-אקונומיות זכאיות. כך שערכו של המגרש, ללא התווית של "דיור בר השגה", עומד כנראה לפחות על כ- 37 מיליון שקל.
העיתונות הכלכלית מדווחת בימים אלה (אוג' 2013), שנה לאחר פרסומו הראשון של המכרז, כי ועדת המכרזים של עיריית תל אביב החליטה לבטל את המכרז. סיבת הביטול: ההצעה הגבוהה ביותר עמדה על כ-22 מיליון שקל. ההפרש ממחיר השוק עומד על כ- 40%. ההפרש הוא שיעור המס שמוטל על תושבי תל אביב – 15 מיליון שקל שייחסרו בקופת העירייה, אם הפרויקט יצא לפועל במסגרת "דיור בר השגה". זה שיעור הסבסוד שיוטל על משלמי הארנונה בתל אביב. אבל זה לא התשלום האחרון, זו רק ההתחלה…
וזו אינה הפעם הראשונה. לפני כשנתיים ביטלה עיריית תל אביב מכרז דומה ל-69 דירות ב"דיור בר השגה" בשכונת שפירא כי ההצעה הגבוהה ביותר של יזם עמדה על כ-6 מיליון שקלים (חברת גינדי החזקות) לעומת הערכת שווי של השמאי העירוני של כ-18 מיליון. כאן הפסיד משלם המיסים העירוני לפחות 12 מיליון שקלים.
דרך שתי נקודות כבר עובר קו ישר… הפרש המחיר בשווי שני המגרשים הוא מס לכל דבר שמוטל על הציבור, אך זה אינו המס החדש היחיד שייפול עלינו בגלל העיוות הנוסף של שוק הדיור.
יזמים – OUT, עירייה – IN
בעקבות כישלון המכרז האחרון (שוק העלייה) הודיעה העירייה:
"לאור תוצאות המכרז (שבוטל) מסתבר כי השוק אינו יודע לקחת בחשבון באופן ודאי ובלי סיכון את ההשלכות הכלכליות של ביצוע פרויקט 'דיור בר השגה', או לתכנן ולהתמודד כלכלית עם ניהול עתידי של הפרויקט… יש צורך בפרסום מכרז חדש לעסקת קומבינציה… העירייה תקבל מהיזם הזוכה… יחידות דיור בנויות שלא יוחכרו… העירייה תוכל להשאיר בידיה יחידות דיור להשכרה על פי עקרונות העירייה."
שיהיה ברור, מרגע שהעירייה הפכה ליזם ולבעלת הדירות – הסיכון בפרויקט לא קטן, אלא דווקא גדל. אבל בעירייה אין "משקיע מודאג" – לאף אחד לא אכפת לקחת סיכון כי הכסף לא יוצא מכיסו של אף פקיד עירייה, המשכורת והפנסיה מובטחים. גם הפרויקט בשכונת שפירא עבר לידי העירייה. העירייה החליטה כדברי הכתבה בגלובס "כי היא זו שתהיה אמונה על בניית הפרויקט באמצעות חברת 'עזרה וביצרון' שתנהל אותו ותהיה אחראית גם על ההגרלה שתיערך בין הזכאים".
בחברת גינדי לא יודעים "להתמודד עם ניהול עתידי של הפרויקט" כדברי נציג העירייה… אבל כהן או לוי בעירייה, שגומרים לעבוד בשעה שלוש אחר הצהריים… כן ידעו להתמודד…
עיריית תל אביב נכנסה לעסקי היזמות בנדל"ן, "עסקים" שרק ילכו ויגדלו כי לכל פרויקט יהיה בוודאי גם ג'וב של מנהל פרויקט. נחשו מי ימונו כמנהלים?… ולאחר מכן – "פעם מנהל פרויקט – תמיד מנהל פרויקט". הזזת מנהל פרויקט מכורסתו תתפרש על ידי בית הדין לעבודה כ"הרעת תנאים" שתזכה את המסכן בפיצויים בסדרי גודל של הפרויקט עצמו…
ולמה רק בתל אביב? ואפילו ספציפית, רק דירות בצפון תל אביב.. מה קרה, עיריית רמת גן ובני ברק נחותות? גם שם יודעים ליזום ולנהל פרויקטים שהשוק "אינו יודע לתכנן ולהתמודד".

איוולת שאינה ניתנת לעצירה

מרגע שפוליטיקאים עלו על העניין – מצעד האיוולת כמעט בלתי ניתן לעצירה. "דיור בר השגה" ילך ויתפשט, ילך ויגדל בהיקפו. וככל שיגדל, קשה יהיה לעצרו – לא יקום פוליטיקאי שיירה לעצמו ברגל.
ככל שיגדל מספר ה"דירות ברות ההשגה" באזורי ביקוש, כן יעלה שכר הדירה בדירות "החופשיות". אפקט ש"יצדיק" עוד יותר את הצורך בהרחבת "הפרויקט החברתי". בהונג קונג רוב הדירות בבעלות ציבורית ו"ברות השגה", ואילו המחירים ביתרת השוק – דמיוניים ושוברים שיאים משנה לשנה. כך המצב גם בשטוקהולם ובערים אחרות במערב המשופעות ב"דיור בר השגה".
דיור בר השגה אינו מגדיל את היצע הדירות בשוק, אלא לוקח חלק מההיצע הקיים ומקצה אותו לקבוצה מסוימת של ברי מזל או ברי שחיתות, שקרוב לוודאי לא היו קונים דירה מכספם באותו מיקום (הגדלת זכויות בניה על ידי העירייה אפשרית גם כיום, ללא התירוץ של "בר השגה"). כתוצאה, קטן היצע הדירות באותו אזור מבוקש לרוכשים פוטנציאלים שיכולים לעמוד במחיר השוק, ולכן יתייקרו הדירות לרוכשים החופשיים – הם יתחרו על היצע קטן יותר של דירות. סיבה נוספת לעלייה צפויה בשכר הדירה בדירות החופשיות הוא בידולן האיכותי כתוצאה מהתפשטות "הדירות החברתיות". שוכרים יהיו מוכנים לשלם פרמיה על מגורים בבניין בו אין "דיירים ציבוריים".
מחיר האיוולת אינו נגמר במחיר המגרש המסובסד. תושבי העיר ישלמו גם עלויות ניהול שוטף גבוהות, והוצאות משפטיות קבועות. הדיירים הציבוריים יודעים שלא מדובר כאן בבעל-בית פרטי שיגן בחירוף נפש על קניינו – אלו דירות "ללא בעל בית". חברת עמידר הציבורית תובעת כבר היום אחד מכל שישה מדייריה.
המס שהציבור הרחב ישלם ילך ויגדל כי עלויות הסבסוד של שכר הדירה יגדלו עם הזמן. לא משנה איך ייקבע המנגנון הרשמי לעדכון שכר הדירה – הלחץ הפוליטי יהיה תמיד לכיוון הוזלתו. והדיירים יהיו עם הזמן כוח פוליטי לא מבוטל, אולי אפילו יכניסו נציגים למרכז הליכוד…
ככל שיגדל הפער בין שכר הדירה החופשי לבין שכר הדירה "בר ההשגה" – יגדל התמריץ ל"קומבינות". השבדים אלופים בזה. שום דייר לא יהיה משוגע לעזוב רשמית דירה שהתנחל בה. הוא יוותר על מקום עבודה מפתה ומרוחק – רק כדי לא "להפסיד" דירה מסובסדת בתל אביב. באופן זה מתפשט העיוות אל מעבר לשוק המקרקעין – גם אל שוק העבודה ומחבל בניידות עובדים. הדייר יעבור לגור בתל חי, אבל את הדירה בתל אביב ישכיר ב"שחור" לחבר. אפילו ממשלת שבדיה אינה מסוגלת להילחם ב"חוזי שכירות יד שנייה" (זה המונח השבדי…). ה"דור השני" בדיור בר השגה כבר ישלם מחיר הרבה יותר יקר, כי צפוי שיתמסד מנהג של "דמי פינוי" שחורים שישלם דייר חדש, שמעוניין בדירה מסוימת, לדייר המקורי שיזכה מן ההפקר.
מעניין, שבסופו של הסיבוב שכר הדירה המסובסד יהיה אמנם נמוך יותר משכר הדירה החופשי שירקיע שחקים, אך יהיה גבוה בהרבה (ריאלית) משכר הדירה בשוק כיום, לפני שהממשלה התחילה לעוות אותו עם דיור בר השגה.
מדהים עד כמה הפיתרון הפשוט, של הסרת החסמים שמונעים מהשוק ומיזמים לגדיל את היצע הדירות אינו ישים פוליטית ואידיאולוגית (צמצום דרסטי של חוק התכנון והבניה, ביטול האיסורים על בניה לגובה במרכזי ערים, וביטול מגבלות הבניה באזורים כפריים על קרקע "חקלאית").
טרוף המערכות של "דיור בר השגה" וכניסת הממסד הפוליטי לענף הבנייה בפועל, כמו בשנות החמישים – עדיפים לממסד הפוליטי על פני הוזלה כללית של הדירות. הציבור הרחב תמיד יראה את הפוליטיקאים כמלאכים מטיבים – הרי הם מחלקים דירות זולות לנזקקים בגלל שכרישי הנדל"ן תאבי הבצע דוחפים את המחירים לשמים.
שכר הדירה כיום גבוה (לא בכל הארץ) – אבל שוק השכירות חופשי, נקי, ואינו מושחת. הפוליטיקאים מכרו לנו את הרעיון שדיור בר השגה הוא "מתנת האל" וזה לא עולה לנו כסף – הרעיון, כבר מראשיתו, מוכח כשגוי; ובעתיד יוכח גם כמשחית.

בניית מאות דירות חדשות ברמת גן הוקפאה. מדובר בתוכנית המפורסמת לחיזוק בניינים נגד רעידות אדמה – תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38. לתוכנית זו קיימת גרסה ששמה בישראל תמ"א 38/2 – התיקון מאפשר פינוי-בינוי של מבני דירות ישנים ובניית בניין מודרני חדש במקומם. כדי שהבנייה תהיה כדאית – הואילו המחוקקים להתיר "זכויות בניה" מוגדלות. לדוגמה: אם במתחם יש 160 דירות בבנייני רכבת ישנים שנבנו בשנות החמישים, אז מותר להרוס ולבנות במתחם 480 דירות חדשות. שליש מהדירות יקבלו הדיירים הותיקים ואת היתרה היזם ימכור כדי לכסות את עלויות הבניה ולהרוויח. בעלי הדירות הישנות זוכים לדירה גדולה בהרבה, הכוללת מרפסת, ממ"ד, חניה ומחסן – וכמובן, בניין מודרני מחוזק לרעידות אדמה.
לאחרונה גילה מישהו מהמתנגדים המקצועיים כי תוכנית תמ"א 38/2 הוגדרה כ"זמנית" (מקור המידע מהכתבה שבקישור), תוקפה פג כבר בדצמבר האחרון, ו"המחוקקים" שכחו להאריך את התקנה. חוק זה חוק, וסדר חייב להיות, ולכן החליט בית המשפט להקפיד באכיפת הביורוקרטיה (כמו בפסק הדין לסגירת מינימרקטים בתל אביב בשבת), והתוצאה – 50 פרויקטים ברמת גן נעצרו ואולי גם פרויקטים דומים בערים אחרות.
להערכתי, "נעצרו" אינו תיאור מדויק: עם ישראל ימצא את הדרך להמשיך בתנופת הבניה – לכל היותר עוד מספר עורכי דין יגרפו שכר טרחה, נאלץ לשלם עוד קצת מיסים לכיסוי "זמנו היקר" של בית המשפט, וכן ריבית שהיזמים יאלצו לשלם לבנקים על הארכת תקופת המימון. בשורה התחתונה – הפרויקטים ייבנו, והחיים בישראל יתייקרו בעוד משהו.
הנימוק המנצח, של המתנגדים הקבועים לבנייה חדשה, של אינטרסנטים סחטנים נקודתיים, של פוליטיקאים חפצי פרסום, ושל סתם מתנגדים אחרים, הוא "העדר תשתיות" לקליטת האוכלוסייה הנוספת. וכדברי מגיש הערר: "…התוכנית במתכונתה המקורית לא מתייחסת בצורה נכונה למצב של כל העיר מבחינת תשתיות, שטחי ציבור וגידול האוכלוסייה, וכדי לעשות כן היא צריכה להתבסס על תוכנית אב לעיר שטרם אושרה". מילים כדורבנות, שמשכנעות כל שופט – אך שגויות לחלוטין.
"תכניות מתאר" – תמיד אינן מעודכנות
תל אביב היא העיר הראשונה בישראל שתכננה ו"הפקידה" תוכנית מתאר מפורטת שמגדירה יעדים עד לשנת 2025. זו הפקדה ל"התנגדויות הציבור" (מרץ 2013) ולא אישור סופי של רשויות המדינה. בתוכנית מדובר על 450,000 תושבים בשנת 2025; חזון של ממש… כבר בשנת 1954 דובר על תוכנית ל-400,000 תושבים – האופק התכנוני של פקידי העירייה לא השתנה בהרבה ב-70 השנים האחרונות… תל אביב עוד מעט בת 100 ועד היום לא הייתה לה תוכנית מתאר כוללת מאושרת… גם עיריית חדרה אישרה תוכנית מתאר ב-2009, לראשונה אחרי 118 שנים, גם תוכנית זו היא "להפקדה". נכון לשנת 2004 (השנה האחרונה בה בדקתי…) לכ- 128 מתוך כ- 260 רשויות מקומיות ואזוריות בישראל לא הייתה תוכנית מתאר ואפילו לא תוכנית בהכנה. ביתר הערים קיימות תוכניות קשישות מאד שאיבדו לרוב קשר עם המציאות.
אם צריך לחכות לאישורה של תוכנית מתאר כדי לאפשר פינוי-בינוי, אז עדיף לחכות למשיח. וגם אם קיימת תוכנית מתאר חדשה, היא במקרים רבים לא מתאימה למציאות ולהעדפות הצרכנים שמשתנות בקצב מהיר מתהליך אישורה של תוכנית עירונית. תוכניות המתאר, אפילו החדשות התקפות היום, הונחו לראשונה על שולחנות השרטוט עוד לפני שהיו מחשבים, עוד טרם הגיעו לספרה 38 במניין התוכניות הארציות… תכנונן התחיל הרבה לפני הולדת הרעיון לחיזוק בניינים לרעידות אדמה.
שום עיר גדולה בעולם לא תוכננה מראש להיות "גדולה"

נימוק "העדר התשתיות" סובל מראיה שגויה של תהליך העיור. שום עיר גדולה בעולם לא תוכננה מראש להיות "גדולה", ואם נהייתה "גדולה" – אז כמובן שלא תוכננה להיות "ענקית". בתחילת המאה ה-19 מנתה כל אוכלוסיית בריטניה הגדולה כ- 9 מיליון תושבים (לעומת 54 מיליון כיום) – בערך כמספר תושבי לונדון כיום! אוכלוסיית העיר לונדון צמחה באותה תקופה מ-1 מיליון תושבים לכ-8 מיליון כיום. גם התשתיות של לונדון, כמו כל עיר אחרת לא תוכננו מראש לצמיחה כה עצומה באוכלוסייה.
בתחילת המאה ה-19, "תשתיות" היו בעיקר דרכים לכרכרות, אספקת מים וסילוק ביוב. אף אחד לא תכנן מראש בתי ספר ציבוריים, כבישים סלולים, חניונים, רכבות עירוניות, צנרת גז, חוטי חשמל, קווי טלפון, כבלי טלוויזיה, או סיבים אופטיים. התפתחויות טכנולוגיות, גידול האוכלוסייה וצמיחת עושר הציבור – הכתיבו את הצרכים – ורק לאחר מכן הגיע המענה של תשתיות נוספות.
כאשר התשתיות ציבוריות – אין מנוס מפיגור לעומת צרכי הציבור
כאשר תשתיות מסופקות על ידי כוחות השוק – המענה למחסור מהיר יחסית. יזמים מזהים במחסור מקור לרווח ונותנים מענה. כך היה בישראל בתקופה בה נולדו מכשירי הוידיאו הראשונים (שנות השבעים ותחילת שנות השמונים) – בכל עיר ושכונה צצו "שירותי כבלים". מאות יזמים סיפקו שידורי סרטים בכבלים לסביבתם הקרובה – הוקמה תשתית "כבלים פיראטיים". הפוליטיקאים גילו את ה"פרצה" בשליטתם על המידייה החדשה, השוק "הפרוע" זכה ל"הסדרה" והעוגה חולקה בין שני זכיינים – יס והוט. בתחילת המאה הקודמת, כאשר המצאת החשמל הייתה בחיתוליה – התחרו בכל עיר בארצות הברית, מספר חברות לאספקת חשמל לבתים והניחו ברחובות העיר קווי חשמל מתחרים מקבילים. גם שם השוק "הוסדר" בלחץ הטייקונים של אז והובטחה "בלעדיות" אזורית לחברות מסוימות כדי שיהיה "סדר".
כיום, כמעט כל התשתיות ציבוריות ו"מוסדרות" – לכן נוצר פיגור בלתי נמנע בין צרכי הציבור לבין בניית התשתית. הפיגור נוצר בעיקר עקב תהליכי האישור ארוכים, מכשולים משפטיים שנובעים מריבוי חקיקה, ושיקולים פוליטיים של הקצאת תקציבים על פי התשואה הפוליטית הצפויה להשקעה. פיגור בתשתיות אינו בהכרח אסון לכשעצמו, הנזק נגרם אם הפיגור בולם התפתחות וגורר התייקרות חיי היום יום (כמו התייקרות דירות או הפסקות חשמל).
"מחסור" בתשתיות אינו אסון
אם יזמים מסכימים לבנות בניינים באזור מסוים, למרות שרשמית "חסרות תשתיות" – אין ספק שלהערכתם יהיה ביקוש לדירות בשכונה החדשה למרות שאין בה גן ילדים או סופרמרקט. קיימת גם הנחה סמויה ומוצדקת: אם האוכלוסייה תשולש באזור מסוים (עקב בניה לגובה) ותיווצר בעיה אמיתית של תשתית – יצטבר מהר מאד לחץ פוליטי ממשי על הרשות המקומית לשדרג את התשתית. לעומת זאת, אם נמתין להכשרת תשתיות מראש והבניה תידחה – אז האינטרס הפוליטי יכתיב השקעה באזורים אחרים בהם "הצורך" דחוף יותר מבחינה פוליטית. שדרוג התשתיות באזור שרק מתוכנן, בו האוכלוסייה מועטה, יוכל להמתין שנות דור – כי אף פוליטיקאי לא ניזוק מכך.
בינתיים, הביקוש למגורים אינו פוגש בהיצע דירות חדשות והמחירים ממריאים. מחירי דירות מאמירים אינם יוצרים לחץ פוליטי על ראש העיר. אף אזרח אינו מאשים ישירות את ראש העיר בעליית המחירים. הקשר בין הביורוקרטיה העירונית לבין עליית המחירים סמוי מהעין.
לא לעכב בנייה
לכן, אסור לעכב בנייה בנימוק של "העדר תשתיות" – מה עוד שברוב המקרים הנימוק אינו נכון טכנית כי התשתיות הקיימות כלל לא הועמדו במבחן לקצה גבול יכולתן. ה"מחסור", ברוב המקרים, הוא יחסי לתיאור אוטופי של תוכנית עתידית, ולפעמים דמיונית. לדוגמה: ב"תכנית אב" לתשתיות תחבורה בתל אביב משורטטים כבישים מהירים רחבי ידיים ומחלפים ביניהם בכל דרום תל אביב, כולל שכונת נווה צדק היוקרתית. הכרתי אישית סופר ישראלי שאביו מיהר למכור, לפני כ-50 שנה בית בשכונה יקרה זו, כי "לפי התוכניות" כביש מהיר עתידי אמור היה להיסלל בגבול ביתו…
בתי המשפט לא צריכים להתחשב בנימוק של "מחסור בתשתיות" כדי לעכב בנייה. צריך לבנות, ואם יסתבר שבאמת חסרה תשתית – אז היא תושלם מהר יחסית.

בשנת 1951 חיו בנגב הצפוני כ- 13 אלף בדואים. מספרם כיום עומד על כ- 180 אלף. לאחר קום המדינה הוגבלה נדידתם למשולש שבין באר שבע – ערד – דימונה שכונה אזור "הסייג". תחת השלטון הטורקי והבריטי נדדו הבדווים, בעקבות זמינות המרעה לצאן, על פני שטחים נרחבים מסיני ועד לסוריה ומשתי גדות הירדן. עיסוקם המסורתי הצטמצם לאספקת עצמית של מזון למחייה, מעט גידולי חקלאות עונתית וזמנית ו"השלמת הכנסה" משוד של יישובי קבע ועוברי אורח. שבטי הבדווים לא ישבו בדרך כלל במקומות קבועים, וגם אם ישבו לא ראו צורך לרשום בעלות על שטחים ומממלא לא נרשם קושאן (שטר בעלות טורקי), קשריהם עם השלטונות היו רופפים. לאחר קום המדינה, הוגבלה כאמור נדידת הבדואים והפכה ברבות הימים להתיישבות קבע מבלי שהקרקע נרשמה אי פעם בבעלותם. למרות זאת הורשו עד סוף שנות השישים עדרי כבשים של בדואים, בעיקר בקיץ, לנדוד למרעה גם למרכז הארץ ובילדותי, בשנות השישים בראשון לציון, עדיין נטו אוהלים בשדות בר ירוקים שבמרכז העיר בין שכונות מגורים.

קצב הריבוי של הבדואים בישראל אינו כה טבעי. מלחמת ששת הימים הטיבה עם הגברים הבדואים בהגדילה את היצע הנשים. מעתה, יכלו לרכוש נשים ערביות מהר חברון ומעזה במחיר "שווה לכל נפש". חלק מ"מחיר" האישה לא שולם על ידי הבדואי הישראלי מכיסו אלא מכיסנו – הכלה החדשה קיבלה תעודת זהות כחולה שהבטיחה שירותי בריאות, חינוך וקצבאות מהביטוח הלאומי. כך למעשה רכשה מדינת הרווחה הישראלית נשים עבור הבדואים – מאוחר יותר התקבצו גם אחרים סביבן במסגרת "איחוד משפחות". בערך שליש מהגברים נשואים ליותר משתי נשים וחלקם נשואים ליותר מארבע. באופן זה מגיע מספר הילדים לעיתים גם ל-40 ילדים למשפחה (לגבר יחיד). תחזית מציאותית למספר הבדואים בעתיד הקרוב (2020) עומדת על קרוב ל- 400 אלף – גדול ממספר התושבים היהודים בין קריית גת לקו באר שבע-דימונה.

הועדה ל"הסדרת התיישבות הבדווים בנגב"

בדצמבר 2007 הוקמה ועדת גולדברג ל"הסדרת התיישבות הבדווים בנגב". על פי הוועדה, הבדואים תובעים בעלות על כ- 780 אלף דונם. מתוך שטח זה מוחזקים בפועל על ידי בדואים כ- 380 אלף דונם והיתר, לטענתם, הם שטחים ש"מגיעים להם" היסטורית. ראוי לציין שעד שנת 2008 הוכרה כבר על ידי המדינה בעלות בדואית על כ- 250 אלף דונם ("השטח שהוסדר").

המתבונן במפת תביעות הבדואים, ובצילום אוויר של אזור בדואי טיפוסי, יבחין בקלות כי מדובר בטלאי עור נמר. קל להבין שכל השטחים "הפנויים", בין הטלאים, הם בעצם שטחים שמיועדים להשתלטות בדואית עתידית. לא ייתכן שלא ייווצר רצף. לכן, זו שטות להעריך את התביעות רק ב- 800 קמ"ר, אלא בשטח גדול פי שלושה או ארבעה. שטחו של הנגב הוא כ-13 אלף קילומטרים מרובעים. אם נחסיר משטח זה את האזור הסמוך לאשקלון, את הר הנגב ומכתשיו, שטחי אש ובסיסי צה"ל ועוד מספר שמורות טבע נקבל שהשטח הפנוי, תיאורטית, להתיישבות הוא לכל היותר 2,500 עד 4,000 קילומטרים מרובעים. מכאן נובע שרוב שטחו של הנגב, הזמין להתיישבות, הוא בפועל תחת שליטה בדואית ולא חשוב מה האדון גולדברג מהוועדה יכתוב.

ועדת גולדברג מתכוונת להמליץ לרשום על שם הבדווים בטאבו כ- 200 אלף דונם (200 קילומטרים מרובעים). על חלק זהה בגודלו שלא יירשם על שמם, אבל קיימת עליו תביעת זכויות של בדואים – המדינה תשלם להם פיצויים תמורת "הויתור". ומדובר בכסף כבד. "הסדרת התיישבות הבדואים" קיימת רק בדמיונם המערבי של "החְנוּנִים" מאיישי הועדות: רישום "תביעות" הבדואים התבצע בסוף שנות השבעים. מאז נולדו והתבגרו עשרות אלפי יורשים – סיכוי קטן שיגיעו ביניהם להסכמה על חלוקת "הירושה" לצרכי רישום בטאבו. גם במקרים של הסכמה – תמיד יהיו "מאוכזבים" שיפצו עצמם בהשתלטות על אדמות מדינה אחרות. אבל הועדה תמליץ, חלק יירשם בטאבו, על חלק אחר יתנהלו קרבות בין הבדואים לבין עצמם ובין פקידי מדינה לבדואים. הבדואים לא יסרבו לקחת "פיצויים" אבל למחרת תתחיל מחדש השתלטותם על אותן קרקעות בגינן "פוצו". זו שיטה ערבית טיפוסית כבר מאז ראשית הציונות – קרקעות שנרכשו בכסף מלא מבעליהן האפנדים במישור החוף, בעמק יזרעאל ובמקומות אחרים זכו לתשלום כפול ומשולש בגלל שתמיד צמחו "בעלים" נוספים או אריסים שישבו על הקרקע והיה צורך לפנותם תמורת "פיצוי" נוסף. לא נופתע אם מידי מספר שנים תעלה הצעה "חדשה" לתשלום "פיצויים" כבדים על משהו שלא ברור לאף אחד – וההשתלטות על יתרת השטחים תימשך. 50 אלף מבנים בלתי חוקיים קיימים יוכשרו או שלא, 50 אלף חדשים ייבנו – ובשנת 2020 תמונה ועדה חדשה שתקבל החלטות דומות…
השתלטות הבדואים על קרקעות המדינה, אלה שרבים אצלנו מכנים "אדמת הלאום", שומטת את הקרקע לנימוק "המנצח" של המתנגדים להפרטת קרקעות שמוחזקות על ידי המדינה – "הפרטה תאפשר לזרים להשתלט על קרקעות הלאום". דווקא הבעלות הממשלתית על הקרקע מאפשרת זאת ו"בגדול". מדוע מותר לבדואים לקבל חינם קרקעות שיירשמו על שמם בטאבו וליתר אזרחי ישראל אסור לרכוש בכסף מלא קרקעות מהמדינה? למה אסור ליהודים לקנות את "אדמות הלאום"?

אילו נמכרו קרקעות ליהודים בכל הנגב לפני 60 שנה ואילו לא היו כופים על תושבי ישראל את חוק התכנון והבניה הדרקוני הקיים – יכולות היו לקום בנגב עשרות שכונות כמו הישובים המבוקשים עומר, או להבים.
גם כיום, הבדואים לא מתיישבים בתוך שטחי ישובים יהודים. הבדואים מכבדים קניין קרקע פרטי אבל מתעלמים מ"קניין ציבורי" (ולא רק הם… אפילו האלוף יואב גלנט ורבים אחרים שותפים להשקפה זו…) – "קרקעות מדינה" הם שטחים של "אף אחד".

בעיה ללא פיתרון

מאות אלפי בדואים הם עובדה קיימת ואי אפשר יהיה למנוע את השתלטותם על רוב שטחי הנגב הצפוני, מאוחר מידי. כוחם הפוליטי משמעותי, החשש לתמונות באמצעי התקשורת בעולם של פינוי פחון או בית בדואי ואוזלת ידה של המשטרה בטיפול בפשיעה הבדואית – כל אלה יצרו מובלעת בדואית שחוקי מדינת ישראל לא חלים עליה, גם כאשר מדובר בפלילים. כל "תוכנית הסדרה" קיימת רק בדמיון הלא-מזרחי של כותביה. גם הניסיון של מתכננים יהודים להקים ערים בדואיות יסתיים כמו רהט ותל-שבע: עזובה, בתי מגורים שנראים כאילו נזנחו בתחילת הבניה, שוד של "מבני ציבור" שנותרו כפילים לבנים, ומשאבה של כספי מדינה אל כיסים עמוקים של ראשי חמולות תחת כותרות של סעיפי תקציב חלולים ומשכורות עבור ג'ובים שלא קיימים. גיא ליברמן מתאר מציאות זו בכתבה על "מדינת תל-שבע" (ידיעות אחרונות 18.03.11) – "…סטנדרדים מעוותים, בזבוזי כסף קפקאיים, הפרות סדרתיות של כללי מנהל תקין, שחיתויות בלתי נתפסות. דברים שבשום יישוב אחר בארץ לא היו עוברים בשתיקה, נעשים כאן בידיעה".

במבנה הקיים של השלטון במדינת ישראל ותחת האידיאולוגיה והעקרונות המנחים את התנהלות המדינה – אין פתרון ל"בעיה" הבדואית. התקווה היחידה היא ש"הזמן יעשה את שלו", מספר המשכילים יעלה וכך גם תצטמצם הילודה. אולי רמת החיים שלהם תשתפר בהדרגה בלחץ הסביבה היהודית. עד אז נצטרך לשאת בעלויות כבדות: תשלומי רווחה נדיבים, מימון התיישבות עירונית מעוותת (פטור מעשי מתשלומי ארנונה ומים ועוד), מימון שחיתות שמתקבלת "בהבנה", תשלום "פיצויים" כבדים מידי מספר שנים בכל פעם שיצטרכו להרחיב כביש בינעירוני או להניח תשתיות כלשהן של חשמל, מים או תקשורת שיפגעו ב"זכויותיהם בקרקע", רמת פשיעה גבוהה, ונקווה שלא ייווצר איום בטחוני על צירי תנועה ראשיים.

מה בכל זאת אפשר לעשות למען העתיד? (כי את הנעשה אי אפשר להשיב. כבר אבוד)

במקביל לרישום הקרקעות של הבדואים בטאבו צריך להפריט את כל הקרקעות בנגב ובערבה (למעט שמורות טבע ואזורי ממשל כגון בסיסי צבא). מאות אלפי חלקות גדולות וקטנות יימכרו לכל המרבה במחיר במכרזים גלויים ופומביים. התמורה הכספית תושקע בפיתוח תשתיות תחבורה, תקשורת וחשמל. רישום בטאבו של הקרקעות הפרטיות שנרכשו יאפשר שלל יוזמות פרטיות לפיתוח הנגב. המסחר החופשי של קרקעות יאפשר ליזמים יהודים לרכוש במידת הצורך גם קרקעות גובלות גם מבדואים. אם יתבצעו רפורמות גם בחוקי התכנון והבניה שיקלו על יזמים לפתח קרקעות – לא נתפלא אם גם יזמים בדואים יתרמו לפיתוח הנגב. תחת כללי משחק אחרים, אלה של כלכלה חופשית שאינה חוסמת יוזמות באמצעות הררי היתרים ודרישות ביורוקרטיות – בעלות בדואים על הקרקע לא תהיה מכשול לפיתוח הנגב. רק צמצום מעורבות המדינה בתחום הקרקעות והבניה תאפשר את פיתוח הנגב ותאפשר גם ליהודים לגור בנגב. המדיניות הריכוזית הקיימת, שמתבטאת בשליטת הממסד הפוליטי בקרקעות, גרמה לאובדן מרבית קרקעות הנגב הצפוני, עיכבה את התפתחותו וחסמה ב"הצלחה" התיישבות יהודית.

ביקרתי לאחרונה בהונג קונג. מדינה מסקרנת עם משטר כלכלי חופשי יחסית, אזור סחר חופשי ללא מכסים ו"ממשלה" קטנה, מעין רשות מקומית גדולה.

שטח האי עצמו כ-80 קמ"ר (בערך כשטח גוש דן), אם כי יש להונג קונג שטחים יבשתיים נוספים גדולים פי כמה מהאי (כ-1,054 קמ"ר), עליהם מתגוררים גם יחד כ-7 מיליון תושבים. המקום הגבוה באי 573 מ'. 1.4 מיליון תושבים, כ-19% מתושבי הונג קונג, גרים באי, בשטח אורבאני של כ- 40 קמ"ר שחלק ניכר ממנו ירוק בזכות הבנייה הצפופה לגובה. צפיפות האוכלוסייה היא כ- 16,000 נפש לקמ"ר בכל האי (כמו בגבעתיים), הצפיפות במרכז העיר: 26,000 תושבים ל-קמ"ר (גבוהה במקצת מאשר בבני ברק).

הונג קונג מדורגת בצמרת המדינות החופשיות בעולם, עם תוצר לנפש של כ- 51,000 דולר לשנה בהתאמה לכוח הקניה, לעומת כ- 32,000 דולר בישראל (2012). הונג קונג גם מדורגת, באופן עקבי, במקום הראשון או השני בעולם במדד הקלות בעשיית עסקים.

מחיר דירה ממוצעת בהונג קונג בשטח של כ- 80 מ"ר עומד על כ- 6 מיליון שקל! (שכר דירה ממוצע לדירה כזאת הוא כ- 14,000 ₪ לחודש!). מדובר בדירה ממוצעת, שאינה יוקרתית ואינה ממוקמת במרכז האי. מחירה של דירה כזאת יכול לטפס בקלות ל-16 מיליון שקל ויותר בבניין מטופח באזור טוב. זאת לעומת מחיר דירה ממוצעת בישראל שעומד על כ-1.1 מיליון ₪ ובתל אביב – כ- 1.8 מיליון ₪ (מאי 2012).

אם המחירים בישראל נחשבים לגבוהים, אז המחירים בהונג קונג מגרדים את הסטרטוספירה.

תייר שחוצה את האי (כ-45 דקות נסיעה במונית), נתקל באזורים ירוקים רחבי ידיים, ללא בניה כלשהי או אזורים דלי בניה אחרים. מסע לגבול הצפוני בטריטוריות החדשות, למרחק של כ-80 ק"מ – יגלה אזורים נרחבים יותר, ריקים מבתים. בניגוד לאגדות – אין "מחסור" בקרקע הונג קונג. אז למה המחירים בשמים?

תושבים מקומיים שנשאלים לסיבה, נדים בראשם ועונים בערך: "ככה זה".

רמת המחירים ה"מפלצתית" של הדירות מעלה חשד ל"כשל שוק". אז איך יכול להתהוות "כשל שוק" במוצר מסחרי רגיל כמו דירות, ובמיוחד – במדינה עם כלכלה כה חופשית? ראוי לבדוק.

כאשר מצביעים על עיוות כלכלי בתחום מסוים, צריך כצעד ראשון לחפור ולחפש איפה הממשלה וחוקיה מעורבים בעסק – ברוב המקרים מגיעים מהר מאד לפיתרון כתב החידה.

ההסבר הגיע באופן מקרי, במהלך פגישה עם יהודי אמריקאי, שגר כ-15 שנים בהונג קונג. מסתבר שהקרקע בהונג קונג אינה בבעלות פרטית, אלא בבעלות המדינה – מזכיר במקרה מדינה אחרת… הממשלה מחכירה את הקרקע ליזמים לטווח רחוק, במכירות פומביות, פתוחות וגלויות. מכירות פומביות אלה די נדירות כי המדינה דוגלת ב"שמירה על הקרקע" (land reserve policy).

אז למה שהממשלה לא תמכור עוד קרקעות לציבור הרחב ולמשקיעים במחירים מטורפים אלה? למה שממשלת הונג קונג לא תיפטר לגמרי מקרקעותיה ותיתן לשוק להתייצב על רמת מחירים נמוכה בהרבה? נראה לכאורה שכולם ירוויחו: הממשלה תזכה להכנסות עתק בעזרתן תפתח עוד יותר את תשתיות האי (המפותחות למדי…), ההכנסה הפנויה של הציבור תגדל, רמת החיים (הגבוהה למדי…) תזנק, כי מחירי השכירות הגבוהים לעסקים "מעיקים" על המחיר הסופי של השירותים בהונג קונג.

"מעיקים" – במירכאות, כי למרות מחירי הנדל"ן הגבוהים, כנראה שיתר מגזרי הכלכלה כה יעילים ותחרותיים, שהתוצאה הסופית עדיין מתבטאת בשגשוג בכל קנה מידה עולמי.

מסתבר שסדנא דארעא חד הוא (ארמית), בני האדם דומים ברצונותיהם ובאופים גם אם הם ממקומות שונים ומתנאים אחרים. בהונג קונג לא קיים החשש המופרך (הקש בו נתלים מתנגדים אידיאולוגים להפרטת קרקעות בישראל) ששייחים ערבים יקנו את הקרקעות – למרות זאת הממסד נאחז בקרקעות.

מסתבר שקיימות קבוצות לחץ מכריעות שבולמות תהליך שנראה כה הגיוני.

קצת פחות ממחצית מהדירות בהונג קונג הן בבעלות פרטית. כל העילית החברתית, הפוליטית והעסקית הם בעלי דירות ששוות מיליוני דולרים כל אחת. דירות אלה הן חלק נכבד מהחיסכון של המשפחה לעת זקנה ולימי סגריר. מי משוגע לכרות את הענף השמן עליו הוא יושב?

מאחר והמדינה גרמה לעלייה כה מטאורית במחירים, ואי אפשר פוליטית להוזיל דירות בדרך הפשוטה – אז כבר לפני עשרות שנים התבקש הפיתרון הפוליטי המוכר: "דיור בר השגה". למעלה ממחצית הדירות הן בבעלות ציבורית, או דיור בסבסוד ציבורי (כ- 30% מהאוכלוסייה גרים בשכירות בדיור ציבורי מסובסד), אחרים רכשו דירה בסבסוד ציבורי. רשות הדיור הציבורי בהונג קונג היא כנראה בעל הבית הגדול בעולם, עם מיליוני דיירים. עשרות אלפי אזרחים מועסקים על ידי המדינה בניהול ואחזקת תמנון הדיור הציבורי – למה שהם יסכימו לרעיון שוק דיור חופשי? למה לסכן מקום עבודה הנוח?

מיליוני האזרחים שגרים בדיור המסובסד, או זוכים לסיוע ממשלתי לרכישת דירה – בטוחים שמחירי דירות אסטרונומים הם "ככה זה". ובזכות הממשלה המיטיבה יש להם בכלל קורת גג.

גם הבנקים חלק מהסיפור. נכסי הנדל"ן משועבדים לבנקים כבטחונות שמגבים הלוואות ומשכנתאות. אם מחירי הדירות ירדו לרמה סבירה, אז קיים חשש ל"יציבות הבנקים" במקרה של חדלות פירעון של לווים. גם זה נשמע מוכר.

מיותר לציין שמדיניות ה"דיור בר השגה" האגרסיבית בעולם המערבי (הונג קונג) לא מונעת, וקרוב לוודאי שתורמת, לעליית מחירי הדירות. בשנת 2012 טיפסו המחירים בכ-24% בממוצע. מחירי דירות קטנות (עד 40 מ"ר) זינקו ב- 27%. כ- 190,000 משפחות ויחידים ממתינים ב"רשימת המתנה" לדיור הציבורי, כאשר משך זמן ההמתנה הממוצע (הרשמי) עומד על כ-3 שנים.

לא הייתי מתעכב על תיאור שוק הדיור בהונג קונג הנידחת, אלמלא היה שוק הדיור, במדינה הנידחת שלנו, צועד לכיוון דומה. התכנון המרכזי של שוק הדיור נכשל בהונג קונג וגם בישראל. בשני המקומות הסיפור דומה: שליטה מרכזית על מרבית הקרקעות, ויכוחים כמה קרקעות צריך "לשחרר" לבנייה מידי שנה, יש "יעדים", הממשלה "מתמודדת".

הונג קונג "מתקדמת" מישראל – מאז תחילת שנות החמישים קיים מנגנון של "דיור בר השגה". וכמו בסרטו המפורסם של צ'רלי צ'אפלין כזגג – הוא שובר שמשות ברחוב כדי שיוזמן לתקן אותן. התנהלות המדינה גורמת לייקור הדירות ואז יש "פרנסה" לזרוע אחרת של המדינה שדואגת ל"דיור בר השגה". וככל שהדירות מתמידות להתייקר – גדל גם הצורך ב"דיור בר השגה".

בשנים הקרובות תתמסד אצלנו הרשות הישראלית ל"לדיור בר השגה", חקיקה ענפה תתקבל ברוב קולות ללא מתנגדים – איזה פוליטיקאי יתנגד ליוזמה ממשלתית כה "מבורכת". ענף המגורים בישראל סובל מיוקר, אבל לפחות נקי משחיתות בשלבי ההשכרה והמכירה (לעומת שלב התכנון, האישור והקצאת הקרקעות שמככבים במדורי השחיתות). "דיור בר השגה" מחייב מנגנון ביורוקראטי ענק, "ועדות דיור" בכל רשות מקומית, ניקוד, תורים, רשימות המתנה, אלפי ג'ובים, פרוטקציה ושוחד. אין מנוס פוליטי ממלכודת זו. גם יאיר לפיד לוחץ לכיוון – בעצם מי לא? אפילו ביבי. ביום בו יתמסד "דיור בר השגה בישראל" – התמנון רק יגדל ויתעצם פוליטית ללא הרף – לא תהיה אפשרות פוליטית לסגת ולבטל את החוק בעתיד (כפי שאין סיכוי פוליטי לבטל את חוק מימון גני ילדים לפעוטות מגיל 3 שהתקבל רק לפני כשנה).

אנחנו לא הונג קונג ואצלנו גם רוב יתר המגזרים, אינם כה תחרותיים וחופשיים כמו בהונג קונג. אם בהונג קונג – שוק הדיור בולט בעיוותו הייחודי, אז אצלנו – רבים הענפים שמתנהגים כמו שוק הדיור המעוות בהונג קונג. אצלנו אין ענפים משמעותיים רבים אחרים חופשיים ממעורבות ממשלתית, למעט אולי ענף ההייטק, שמאזנים את הנטייה הטבעית להתדרדרות כלכלית – תוצאה בלתי נמנעת של מעורבות ממשלתית בכלכלה.

מוטי היינריך

עדכון 01/03/2013:

"בהונג קונג, העניים גרים בכלובים בעוד שהעשירים מתרווחים במגדלי יוקרה". זו כותרת כתבה בדה מרקר.

העיתון כותב כי כ- 100,000 מתושבי הונג קונג גרים בתנאים "לא הולמים". מדובר בעניים שגרים בכלובי מתכת בשטח של 1.5 מ"ר (גודל של מיטת יחיד) וגם בצריפים קטנים שבנויים על גגות בניינים. שכר הדירה ב"כלובים" עומד על 167 דולר אמריקאי לחודש – שווה לכל נפש… יש גם "דירות תא" – אלה מרווחות יותר ושטחן 4.5 מ"ר. רשימת ההמתנה לדיור ציבורי, לדברי הכתב, עומדת כעת על כ- 210,000 איש – חלקם ממתינים במשך ארבע שנים ויותר.

שימו לב, זה המצב במדינה עם מערכת "דיור בר השגה" אולי הנדיבה בעולם, כבר מזה יותר מ-60 שנה, שמכסה כיום כמחצית מהאוכלוסייה. התערבות המדינה בשוק הדיור בדרך של "דיור בר השגה" אינה פותרת את בעיית "יוקר הדיור", אלא מנציחה ומעמיקה אותו.

כוחם של השחקנים שמעוניינים בהמשך המצב הקיים רק מתעצם עם הזמן. "דיור בר השגה" מוסיף למעגל האינטרסנטים גם את הנזקקים עצמם שבטוחים שקורת הגג הדלה מעל לראשם היא בזכות "המדינה". את יתר האינטרסנטים הזכרנו בכתבה הקודמת: בנקים מספקי האשראי שדואגים לביטחונות; פקידי מדינה שמועסקים במערכת; ובעלי דירות קיימים שנהנים מהיוקר.

המצוקה נמשכת ורשימת הממתינים לדיור מתארכת כי הפיתרון שיכולים להציע הפוליטיקאים המקומיים, הוא כמובן – בניית דירות ממשלתיות נוספות… מה שהיה הוא שיהיה. למערכת הענקית שנבנית לאספקה, תחזוקה וניהול של "דיור בר השגה" יש רק פיתרון אחד להציע – להגדיל את עצמה. כל פיתרון הגיוני אחר – מסוכן ומסובך ל"מערכת".

מוטי היינריך

הכותב הוא בעל האתר קו ישר המציג מודל כלכלי שונה למדינת ישראל המתבסס על קפיטליזם וחופש. www.kav.org.il