ראו איך בימים אלה (וגם בימים אחרים…) חוק התכנון והבניה המעוות – מגדיל את המחסור בדיור ומרע את מצוקת החניה בלב אזור הביקוש. החוק והשקפת העולם הרודנית שהוא מייצג, הוא הגורם העיקרי ליוקר הדירות.
אסור לבנות דירות – אסור לבנות מקומות חניה
ארלוזורוב פינת דיזנגוף – בלבו של אזור הביקוש החם בישראל יתחילו בקרוב לבנות מגדל מגורים של 29 קומות. פרויקט מתחם דן יכלול 190 דירות. הבניין תוכנן במקור ל-36 קומות, 240 דירות ו-650 מקומות חניה. עם סיום התכנון הוגשו כרגיל כ- 300 "התנגדויות". לאחר שנים רבות של דיונים (תוכנית הבנייה נהגתה לראשונה כבר בשנות השמונים), השגות וערעורים הושגה פשרה וגובה הבניין קוצץ כאמור ל-29 קומות.
אגודת "אדם טבע ודין" היא אחד מהגופים שתמיד "מתנגדים". במסמך שהוגש לוועדה המחוזית לתכנון ובניה (3/3/2003) פרטה האגודה את נימוקי ההתנגדות ובין היתר נכתב שבנייה לגובה הינה בניגוד ל"טבע האדם", תוך ציטוט פיוטי-רומנטי: "…לא לחינם שורש המילה 'אדמה' הינו 'אדם'." עיון בנימוקים מבהיר עד כמה המתנגדים המקצועיים מייחסים לעצמם עליונות מתנשאת מעל לצרכן, להורים וליזם: "מומחים למשפחה קבעו כבר חד משמעית" שקשה לגדל ילדים בבניין גבוה… האגודה דואגת גם לקונים העתידיים שיתקשו לעמוד בתשלומי ועד הבית הגבוהים… ואפילו, שימו לב, ליזם "המסכן": …לא יהיה די ביקוש לקומות הנמוכות "שבהן אין נוף, אוויר ושקט"… דאגה ממש נוגעת ללב לזולת של קומץ "אנשים עליונים". במדינה חופשית מותר לאינטלקטואלים להביע דעה, פלצנית ככל שתהיה, הבעיה מתעוררת כאשר החוק מאפשר להם לכפות את דעתם על הזולת.
פרשת מגדל המגורים מדגימה (כמעט) את כל השיבושים האפשריים של שוק הבניה בישראל. הבניין מתוכנן על מגרש נדיר בגודלו בצפון הישן של תל אביב – 8.4 דונם. חוק התכנון והבניה פוגע בזכות הקניין של בעלי הקרקע ומונע מהם בניה לגובה ככל שירצו. הגבלת הבניה לגובה הופכת בהכרח כל מגרש בו ניתן אישור לבניה גבוהה – למגדל בסטנדרט גבוה, לעשירים מאד בלבד. כי אם כבר יש "אישור" בניה נדיר, אז מקסום הרווח מחייב בניה בסטנדרד גבוה. אילו לא הייתה מגבלה לבניה לגובה היינו רואים במרכז תל אביב עשרות רבות של מגדלים שמיועדים גם למעמד הביניים, או מגדלים "מעורבים" – בקומות הנמוכות דירות זולות ואילו דירות יוקרה בקומות העליונות.
"החוכמה" השנייה נובעת מההשקפה שהעילית האינטלקטואלית צריכה "לחנך" את ההמונים לא להשתמש ברכב פרטי, אלא בתחבורה ציבורית ובאופנים ירוקים. אזור זה סובל ממצוקת שיא של מקומות חניה. אילו הרשויות לא היו מתערבות – קרוב לודאי שהיזם היה בונה חניון תת קרקעי לאלפי מכוניות. החניון היה מאפשר חניה מהירה לדיירי הסביבה, למטיילים בדיזנגוף ובטיילת שעל שפת הים וגם לדיירי הבניין ואורחיהם. אך "המחנכים" הדגולים החליטו להדגים מהי ענישה קולקטיבית: מספר מקומות החניה הוגבל ל-160. פחות ממספר הדירות בבניין. כלומר, הדיירים ואורחיהם יסתובבו שעה ויותר ברחובות הסמוכים בחיפוש נואש אחר מקום חניה, ישרפו דלק לשווא, יגרמו לפקקים וצפיפות – ויתנו משנה תוקף לדרישת "הירוקים" להמשיך ולחנך בכפיה את העם – שלא להשתמש ברכב פרטי. דוגמה מאלפת לחקיקה אידיאולוגית שיוצרת בעיה, מעצימה אותה כדי להוכיח שיש בעיה, ולבסוף משתמשת בבעיה שהיא עצמה יצרה כנימוק להצדקת השקפת העולם המעוותת ולהכבדת נטל החקיקה. בעיה שכלל לא הייתה קיימת אילו השוק היה חופשי לתת מענה.
ה"התנגדויות" למימוש זכות הקניין של בעלי קרקע, מאורגנות לרוב על ידי יחידים וקבוצות שמתמחות בהתנגדות כמעט לכל סממן של מודרניזציה. המילה "חדש" מעוררת אצלם תגובת נגד אינסטינקטיבית. בכל בניה גבוהה נשלפים מייד טיעוני "חסימת נוף", "יצירת צל" ו"חסימת רוח". טענות שגויות לוגית שהתייחסנו להן במאמר נפרד. אילו ניתן היה להתנגד לבניה לגובה לפני שבעים שנה, הרי ששום בניין בן 4 קומות לא היה נבנה – כי לעולם יטיל בניין חדש צל ויסתיר חלק מהנוף של כל הקומות הנמוכות בבניין סמוך. מי שקונה דירה בעיר צריך לדעת מראש שתהיה בניה גבוהה, שייתכן וההנאה מהנוף תתייקר בעתיד (כי כדי להמשיך וליהנות מנוף צריך יהיה לקנות דירה יקרה יותר בקומה גבוהה יותר).
הנימוק ההזוי ביותר שמופיע בהתנגדויות לבנייה גבוהה היא הטענה המתחסדת והבלתי מוגדרת של "פגיעה במרקם האורבאני". קומץ ארכיטקטים ורומנטיקנים מתאמצים לשכנע אותנו בדבר יופיו של "המרקם האורבאני" של תל אביב. נפלא מבינתי כיצד אפשר לקשור כתרים של יופי לאחת מהערים המכוערות במערב (נכון גם לערים אחרות בישראל). לא צריך להיות מבקר אומנותי או מוסמך לארכיטקטורה – הרימו ראשכם מעל לצמרות העצים ברחובות ראשיים וצדדים והתבשמו נא מיופי הבניינים בתל אביב, בת ים ופתח תקווה… כולן ערים חדשות ("חדשות" כי פחות מ-80 שנים חלפו מאז שניתן היה לקרוא להן "עיר") – כולן ניבנו בהשראת מתכנני ערים מדופלמים, בחסות חוקי תכנון ובניה הדוקים ופיקוח קשוח. ייתכן שתנועת ההתנגדות לבניה חדשה נובעת מהאצבע המאשימה שמפנה כל בניין מודרני אל סביבתו ומציג אותה בעליבותה – "נזם זהב באף חזיר".
אסור להסב משרדים לדירות
מול פארק צ'ארלס קלור, על שפת ימה של תל אביב מתנוססים מספר מגדלי משרדים שנבנו בסוף שנות השבעים. למה נבנה מקבץ מכוער של בנייני משרדים על שפת הים כאשר ברור שהשימוש הכלכלי היעיל מול נוף ים הוא מלונאות ומגורים? שוב, פקידי מדינה החליטו ששם צריך לקום מרכז העסקים הראשי של תל אביב. החליטו, והקרקע "הוקצתה" לתעשיינים שהיו מקורבים לשלטון מפא"י (מפלגת העבודה של אז). שמות הבניינים מעידים על כך: "בית התעשיינים", "בית הטכסטיל".
איך "ברור" שהשימוש העדיף מול נוף ים הוא מגורים ומלונאות? לא בגלל שפקיד חכם יותר החליט, אלא בגלל שיזמים מעוניינים להסב את השימוש במפלצות המכוערות למגורים ומלונאות. אבל לעשירי שכונת נווה צדק, במרחק של כ-200 מטר מהמגדלים מותר על פי חוקי מדינת ישראל "להגיש התנגדות" ולפגוע בזכות הקניין של בעלי המגדלים. הפעם הם לא מתנגדים לעצם קיומם של המגדלים שהרי הם נבנו עוד לפני שנווה צדק הפכה לשכונת יוקרה. הם מתנגדים לשינוי השימוש – הם מעדיפים שהבניינים יישארו משרדים. שוב משתמשים בנימוק של "עומס על תשתיות" (בתי ספר, שטחים פתוחים וכו'). אין עיר ותיקה בעולם שנבנתה מראש עם תשתיות למיליוני תושבים. קודם מגיעים תושבים ואחר כך מתאימים בהדרגה את התשתיות. גם ההתנגדות לבנייה גבוהה סביב השכונה היא פגיעה בזכות הקניין של בעלי הקרקעות שסביב השכונה. בתנאים של שוק בניה חופשי מרגולציה לא הייתה קמה שכונת וילות בלב אזור הביקוש העירוני. העיוות אינו "המגדלים", אלא עצם קיומה הכפוי של שכונת נווה צדק. בתנאי תחרות חופשית ייתכן שמספר בניינים "עתיקים" היו נשמרים מטעמי נוסטלגיה על ידי עמותות שהיו רוכשות את הבניינים לשימור, אבל לחצי ביקוש היו מכתיבים בנייה גבוהה.
עריצות חוק התכנון והבניה
עתירה של תושבי נווה צדק לבית המשפט התקבלה והיזמים יאלצו להתקין מדי מים משותפים לכל חדרי המלון החדשים… הם מקווים שהעדר מונה מים נפרד לכל יחידה חדשה יקשה על היזם להשתמש בה למגורי קבע "בניגוד להיתר הבניה והחוק". הם כמובן "יופתעו".
כך גם נעצרה הפשרת קרקעות חקלאיות בקיבוצים ובמושבים על ידי התנגדות שהוגשה על ידי "הקשת המזרחית" בנימוק של "צדק חלוקתי" – הקיבוצים והמושבים היו עלולים להרוויח מהבנייה (על 27 אחוזים מהקרקע שהייתה נשארת בבעלותם) – עשרות אלפי דירות לא נבנו כתוצאה מטמטום, אידיאולוגיה, או סתם קנאה…
חוק התכנון והבניה "החדש" בו דנים בשנתיים האחרונות אינו מציג שום שינוי בתפישה הריכוזית. אידיאולוגיה שרואה את הפגיעה בזכות הקניין של הפרט ל"טובת הכלל" את תכלית הרגולציה הממשלתית. ההחלטה מהי "טובת הכלל" נשארת תמיד בידי פקידי השלטון ומשתנה מתקופה לתקופה בהתאם ללחצים של קבוצות מאורגנות. פרופ' אמנון רובינשטיין מכנה את החוק כ"מפלצת משפטית" שמכילה 600 סעיפים, דברי הסבר של 100 עמודים, וגם 10 עמודי הגדרות. קריאת החוק, לדברי רובינשטיין, אורכת מספר יממות וכדי להבינו דרושים כל החיים… אל תטעו, פרופ' רובינשטיין אינו מתנגד עקרונית לחוק; הוא בסך הכול רוצה קצת פחות עמודים, כמו למשל החוק האנגלי החדש (2008) שמכיל כמחצית ממספר העמודים.
מפגיני האוהלים צריכים להפנות את זעמם על יוקר הדיור אל תושבי נווה צדק, אל "הקשת המזרחית", אל אגודות ההתנגדות המקצועיות, ואל החוקים שקובעים ש- 70 אחוזים מהשכונה החדשה מצפון לרמת אביב יהיו "ריאה ירוקה" בצפיפות של פחות מ-5 דירות לדונם.
חוק התכנון והבניה, והשקפת העולם הרודנית שהוא מייצג, הוא הגורם העיקרי ליוקר המגורים בישראל.
מוטי היינריך
