יונ
16

מיליון דירות להשכרה בשוודיה

חוזרים על טעויות של אחרים: התוכנית השבדית לבניית מיליון דירות בעשר שנים

הממשלה אישרה לאחרונה הקמה של חברה ממשלתית חדשה שתתמקד בבניית 150 אלף דירות למכירה והשכרה תוך עשור. עכשיו יתחילו כספי משלם המיסים להישפך. הקמת החברה תתחיל במלחמה על הג'וֹבים החשובים: מנכ"ל, סמנכ"ל, חשב, צוות הקמה, משרדים, ארוחות, סיורים לימודיים בחו"ל. מידי שנה יגדלו עלויות המנהלה של החברה בטור גיאומטרי, וכל זאת בטרם נראה את הדירה הראשונה שתיבנה ביוזמת החברה הממשלתית החדשה.
להשערה "פרועה" זו יש על מה לסמוך. נתב"ג 2000 הסתיים בשנת 2000? רוני מילוא – ראש עיריית תל אביב הנשכח הניח אבן פינה לרכבת התחתית כבר בשנת 1995. עכשיו מדברים על סיום ב-2020, ובעיקר מדברים. גם חברה ממשלתית "חדשה" אחרת, זו להקמת השוק הסיטונאי בצומת מסובים – שרפה מיליוני שקלים על "הוצאות הנהלה וכלליות" במשך כ-3 שנים והצמיחה קוצים ודרדרים. אין שוק סיטונאי חדש והחברה נסגרה. כבר התבשרנו שועדי העובדים של רשות מקרקעי ישראל ועובדי משרד השיכון מחרימים את החברה החדשה וינסו לטרפד את הקמתה – הרי לעובדים הוותיקים יש "זכויות".
טוב לפוליטיקאים – רע לציבור
יש להניח שלבסוף יהיו גם דירות ממשלתיות להשכרה. כמה? מתי? איפה יבנו? קשה לנבא. כמה הן יעלו למשלם המיסים? את זה קל יותר לנבא: הרבה מאד. אין פרויקט ממשלתי שעלותו לא מוכפלת ומשולשת לעומת "הערכות מוקדמות". כדי לממן את הדירות הממשלתיות, משהו אחר חייב להתייקר – אולי הקוטג'. הדרך לאישור פרויקט ממשלתי היא הצגת רבע הכוס המלאה: "150 אלף דירות תוך 10 שנים". אין סיכונים, אין עיוותים – הכול טוב.
למה התקבלה ההחלטה על הקמת חברה ממשלתית בעידן של הפרטות? כי "הבאג הדמוקראטי" מחייב זאת. תכנית "טובה" לפוליטיקאים היא תוכנית שלא צריך בגללה לריב כבר עכשיו עם בעלי אינטרסים וקבוצות לחץ, אלא להיפך – יש ג'ובים חדשים, יש "ועדה ציבורית" שצריך לאייש. ויש גם ארגון קבלנים מרוצה – תמיד עדיף לעבוד עבור בוס ציבורי אחד מאשר לבנות עבור 150 אלף לקוחות פרטיים מעצבנים – אלה שרוצים רק לחסוך ולסחוט מהקבלן את המקסימום. תוכנית טובה לפוליטיקאים צריכה להיות שאפתנית, אבל הצלחתה (או כישלונה) צריכים להיות בלתי-מדידים בטווח הקרוב. עשר שנים זה רחוק מספיק – עמוק "בעתיד" הפוליטי – לפחות 3 מערכות בחירות מעכשיו. כך "פתרו" לפיד ונתניהו את הבעיה, וסימנו V גדול ברשימת המטלות: "מעכשיו, אל תבלבלו לנו יותר את המוח עם בעיית הדיור – עשינו 'משהו' – דירות לא צומחות על עצים, חכו עשר שנים".
יבוא היום שמישהו ייחשב כמה עלו דירות לפיד-נתניהו, ייחשב את עלותן של הדירות הריקות שנבנו במקומות "לא נכונים", ישקלל את הבלאי המהיר כרכוש ציבורי, יוסיף את עלות מנגנון הניהול השוטף הבזבזני, את העלות המשפטית והכלכלית של הטיפול בשחיתות הבלתי נמנעת. לא נופתע אם יסתבר שעלותן האמיתית גבוהה פי כמה – ובמחיר של 30 אלף הדירות להשכרה שייבנו על ידי הממשלה (כי לא יבנו 150,000…) – ניתן היה לקנות בשוק החופשי 100,000 דירות… לגזור ולשמור.

העם דורש כשלון קולוסאלי. צילום: יונתן סינדל פלאש90
מיליון דירות להשכרה בשבדיה בשנות ה-60
נתניהו ולפיד לא המציאו דבר: השבדים כבר עשו את זה ובגדול. בתחילת שנות ה-60 הכריזה המפלגה הסוציאל דמוקרטית ששלטה בשבדיה על תוכנית לבניית מיליון דירות תוך 10 שנים. הם עמדו ביעד ובנו קצת יותר ממיליון דירות חדשות (1,006,000) – ראו את התוצאה של בנייה ממשלתית:

אוכלוסיית שבדיה מנתה ב-1965 כ- 7.7 מיליון נפש – בערך כמו אוכלוסיית ישראל היום. רק כך אפשר להבין את גודל הטירוף השבדי. מיליון דירות "שיכון", רובן בנות 3 חדרים כ-75 מ"ר – דירות ברות השגה עבור מעמד הביניים השבדי. מיטב המוחות הממשלתיים שקדו על תכנון הפרויקט: ארכיטקטים, מהנדסים וגם סוציולוגים. תשתיות מגוונות נבנו לאחר ניתוח מסודר של הצרכים: בתי ספר, גינות ציבוריות, כנסיות, ספריות, בתי ספר ובתי חולים, אפילו מכבסות. בנייני הדירות תוכננו כך שמרחקן מתחנת תחבורה ציבורית לא יעלה על 500 מטר. הממשלה רצתה "לעודד" הליכה ורכיבה על אופניים.
רק דבר אחד לא נלקח בחשבון, גורם חשוב שהמוח הסוציאליסטי מתכחש לו: אנשים מצביעים על העדפותיהם באמצעות השקל שבכיסם (או הקורונה השבדית במקרה זה) ויזמים פרטיים חופשיים מספקים את רצון ההמונים ובונים דירות בהתאם להעדפות הציבור. העדפות שונות ומשתנות. מיטב המוחות הממשלתיים, גם אם ישכרו את צמרת האדריכלים ומתכנני הערים בשבדיה – לא יכולים לנחש ולתכנן לפי העדפות אישיות של מיליוני צרכנים. אין תחליף למשפחה שמכתתת רגליה כדי לבחור בין עשרות דירות שונות האחת מהשנייה. דירות שמאות יזמים-קבלנים שונים מתאמצים לבנות עבור הלקוחות.
יזם צריך קונים מרוצים כדי להרוויח, אחרת הלקוחות ינדדו למתחרה. פקיד מדינה לא צריך קליינטים כדי להמשיך לקבל משכורת ופנסיה. הפקידים של נתניהו-לפיד לא מוכשרים יותר מהשבדים, לא דייקניים יותר, לא ישרים יותר. פקידי החברה הממשלתית החדשה של לפיד לא עולים על השבדים ב"הנדסה חברתית", עיצוב או תכנון פונקציונאלי. להזכירכם: וולוו, איקאה, H&M, סקייפ, אלקטרולוקס ועוד רבים – נולדו וצמחו בשבדיה.
בתחילת שנות ה-70 החלה הצמיחה של הכלכלה השבדית להאט (ייתכן שלפרויקט השאפתני היה חלק בכך), נוצרו עודפי דירות ו"השיכונים" החדשים הוזלו. למרות התכנון המדוקדק, השבדים העדיפו לגור באזורים הותיקים ואילו השיכונים אוכלסו מהר מאד על ידי מעוטי הכנסה ומהגרים. סטטיסטיקה רשמית מ-2012 העלתה שכמעט 90% מהאוכלוסייה בגטאות אלה הם מהגרים או ילדי מהגרים ( “immigrant background”). השבדים מתווכחים כבר שנים אם להרוס או לשפץ את תוצאות "מיליון הדירות" (הקישור בשבדית – אפשר לתרגם באמצעות גוגל לאנגלית). השר לענייני אינטגרציה בממשלת שבדיה (רעיון גדול למשרד ממשלתי שחסר בישראל…) מציע להרוס 156 שכונות ולתכננן מחדש…
למתכננים לא היו כוונות זדון, הם האמינו ביכולת התכנון המרכזי "לפתור בעיות". הם לא העלו בדעתם את חוק התוצאות הבלתי מכוונות (Unintended consequences). בלוגר שבדי מתאר את אחת מהתוצאות "הבלתי מכוונות": "שבדיה היא אחת מהמדינות היותר מופרדות-גזעית בעולם… בפרברים אלה קשה להבחין בראש בלונדיני… אזורי פשע שאפילו המשטרה חוששת להיכנס אליהם (de facto war zones)".
איך בכלל ייתכן "מחסור בדירות" בשבדיה של שנות השישים?
שבדיה היא מהמדינות הבודדות שהרוויחה ממלחמת העולם השנייה – היא מכרה נשק, מוצרי תעשייה וחומרי גלם לכל הצדדים. קרקעות לא חסרות (ראו תמונה) וגם לא עץ לבניה. לא חסר כסף ואין מחסור באנרגיה (מפלי מים) ואוצרות טבע. אפילו אם נשווה את השטחים המישוריים בשבדיה ובישראל נגיע למסקנה ששטחם גדול פי חמישים ויותר מאשר השטח בישראל, כך שאפילו קרקעות לא חסרות שם (וגם לא בישראל…). הריבוי הטבעי בשבדיה איטי ביותר: אוכלוסיית ישראל צמחה משנות השישים פי 3 ויותר. האוכלוסייה בשבדיה גדלה מאז בקושי ב-20 אחוז. האוכלוסייה בישראל צמחה בערך פי 10 (באחוזים) מאשר בשבדיה בתקופה זהה. אז איך נגרם שם "מחסור בדירות"? ההשערה הוודאית מצביעה על "כשל ממשלה" – עיוות שוק המקרקעין כתוצאה ממעורבות ממשלתית, ממש כמו בישראל הזעירה; "חסמים" קוראים לזה כאן.

האוכלוסייה בשבדיה ובישראל:

הלובי החברתי בישראל אפילו לא חולם לדרוש את מה שהשבדים ביצעו. הם אימצו את תכנית לפיד-נתניהו (פי שבעה) כבר לפני ארבעים שנה. לצורך ההשוואה צריך לדמיין שממשלת נתניהו תאשר השבוע בניית מיליון דירות חדשות וגם תעמוד בכל יעדי הביצוע. לא "רק" 150 אלף…
האם השבדים פתרו את "בעיית הדיור" בשבדיה?
השבדים אמנם בנו מיליון דירות חדשות בעשר שנים, אבל מצב הדיור בשבדיה רק הולך ומחמיר. רוב הדירות המושכרות בשבדיה הן בבעלות ציבורית ולא בבעלות בעלי בית פרטיים "גרידים" (חלום ורוד נוסף של הלובי החברתי בישראל). בסקר שנערך בין 600 חברות שיכון מסתבר שהתורים לדיור בשכירות מתארכים בכל שוודיה. זמן ההמתנה הממוצע בשטוקהולם עומד על מעל 8 שנים (זה שיפור, ידעתי על 12 שנים…). אפילו בערים נידחות בצפון הרחוק ממתינים 6 שנים בתור להשכרת דירה. השבדי הממוצע מאשים כמובן את הממשלה שלא בונה די דירות להשכרה…
כתבה אחרת מתארת 400,000 שבדים שרשומים ברשימות המתנה לדיור רק בשטוקהולם! מי שרוצה לגור במרכז העיר צריך להמתין 15–17 שנים! אלא שלמרות הביקוש העצום ניבנו בשטוקהולם בשנה האחרונה רק 1,700 דירות. מוכַּר.
זוהי תוצאה ישירה של "הסדרת שוק ההשכרה" על ידי הממשלה. יזמים ואזרחים שבדים נרתעים מהשקעה בדירות להשכרה בגלל הרגולציה הממשלתית הכבדה על דירות להשכרה, פיקוח ממשלתי הדוק על שכר הדירה, והגנה "מושלמת" על שוכרי הדירות (אי אפשר למעשה להיפטר מדייר, שרשאי להשכיר לאחרים בהשכרת משנה ולעשות "קופה" על חשבון בעל הבית…). התוצאה – שוכרי הדירות מאד מוגנים, אבל אין איפה לגור…
הם הלובי הסוציאליסטי בישראל שדוחף בשקדנות "להסדיר" את שוק ההשכרה "הפרוץ" לוקח זאת בחשבון? ודאי שלא! כאשר מדובר על "צדק חברתי" אין מקום לעובדות. יש כבר הצעות חוק שילכו ויוסיפו עמודים עם השנים. אין לנו ספק שזה יקרה, את שוק הספרים הם כבר "הסדירו".

הפיתרון ל"מצוקת הדירות" בישראל
מחירי הדירות יכולים להתחיל לרדת כבר מחר בבוקר אם…
אם ממשלת ישראל תחדל מלשבש את שוק המקרקעין באמצעות חוק התכנון והבנייה הנוכחי. אם יבוטל האיסור על בנייה לגובה במרכזי הערים, אם יבוטל האיסור לבנות בתים על "קרקע חקלאית" ביישובים כפריים. אם היתר בנייה יינתן תוך שבועיים. המחירים ירדו אפילו אם הממשלה תתמהמה במכירת הקרקעות שבחזקתה.
המחירים ירדו "מחר בבוקר", כי השוק יבין כבר בהווה שעידן "המחסור" בדירות נגמר.

מוטי היינריך

Leave a Reply