דצמ
21

למה הדירות בתל אביב יקרות? ואיך אפשר אחרת

יוקר הדירות נובע מהרגולציה המסובכת של המדינה על שוק המקרקעין והדיור. ידע אזרח שאין בבעלותו דירה, שההפרש בין המחיר החלומי לבין המחיר הנוכחי הוא למעשה מס-רגולציה.

כסף.-שטרות

שאלה פשוטה לכאורה. התשובה המלומדת טוענת שהביקוש גבוה ואין די דירות. אבל, למה בעצם היצע דירות למכירה מוגבל? ההסבר השגרתי: מחסור בקרקעות, מגבלות תב"ע (תוכניות בניין עיר), חובת שמירה על קרקע חקלאית, הליכי אישור ארוכים בועדות, המיסוי הגבוה.

נניח שבאורח פלא מבטלים כמעט את כל המגבלות, כמעט הכול מותר. מבוטלות המגבלות לפי שימושים: חקלאות, מגורים, מסחר, תעשייה ועוד. מותר לבנות על קרקע חקלאית, מותר להסב חדרי מלון לדירות או למשרדים ולהיפך, מותר להכשיר דירות בבניין משרדים. מותר לבנות משרד, חניון, קניון או מפעל בכל מקום שכדאי. מבטלים את רוב חוקי התכנון והבנייה הקיימים המתייחסים לרכוש פרטי, כלומר: אין יותר מגבלה של "אחוזי בנייה" במרכזי הערים – כל בעל קרקע רשאי לבנות לגובה שיחפוץ, להחליט על גובה התקרה, מספר המרפסות, כמה חניות להכשיר, אם בכלל. היזם יחליט על מספר החדרים, שטח הדירה וכו'. העירייה מפסיקה להתערב. בנוסף, המדינה מוכרת במכירות פומביות פתוחות וגלויות כמעט את כל הקרקעות שברשותה (93% מהקרקעות בישראל) למעט שמורות טבע, שטחים שמיועדים לכבישים ולתשתיות, שטחי אימונים לצבא וכדומה. מבטלים את המיסים הייחודיים: מס שבח, היטל השבחה, דמי הסכמה ועוד.

המגבלות המעטות שייוותרו, יהיו לדוגמה: רכישת קרקע על ידי גורם עוין למדינה תאפשר את הלאמתה. אסור יהיה ליצור מטרד אקטיבי שיפריע לשכן – כלומר, רעש, עשן, ריח וכדומה שפולשים לתחום השכן. אסורה כמובן פגיעה בזכות הקניין של הזולת (גם אם ה"זולת" זה רכוש ציבורי): פלישה למגרש שכן או למדרכה, זיהום רכוש ציבורי. בנייה תחויב לעמוד בתקני בטיחות.

בבוקר שלמחרת יסתבר שהיצע הקרקעות לבנייה, כולל על גגות בניינים, הוא אינסופי. ממש כך. אם אפשר יהיה להוסיף קומות הרי שהשמים הם הגבול. הגבול המעשי הוא עלות הבנייה לגובה: הבנייה מתייקרת ככל שבונים גבוה. בתנאים אלה, מחיר דירה יתקרב לעלות בניית קומה נוספת בבניין. כאשר קיים היצע חופשי וזמין לבניית מיליוני דירות ומשרדים ייתכן שמחירי דירות יוזלו לפחות ממחצית מחירן הנוכחי. וכך בהתאמה – גם שכר הדירה.

המסקנה: יוקר הדירות נובע מהרגולציה המסובכת של המדינה על שוק המקרקעין והדיור. ידע אזרח שאין בבעלותו דירה, שההפרש בין המחיר החלומי לבין המחיר הנוכחי הוא למעשה מס-רגולציה. מחיר התערבות המדינה והפוליטיקאים בשוק המקרקעין. כסף מיותר שנזרק.

אם השתכנעתם עד כאן, נותרו עוד מספר שאלות מציקות:

האם החוקים המגבילים הכרחיים ובהעדרם נקבל ג'ונגל? כאוס? 

אנחנו כבר נמצאים בג'ונגל סבוך של שחיתות, כיעור, יוקר מרקיע. אלפים מועסקים ב"פרנסות אוויר" מיותרות שנובעות מהרגולציה הכבדה: פקידים דנים איך לאסור בניה או כיצד להתירה למרות החוקים; ארכיטקטים מתבזבזים בשתדלנות מול פקידים, רבבות תיקים משפטיים מיותרים, תעסוקת סרק לעורכי דין ושופטים; יועצים ומאכערים שעוזרים לקבל היתר או לבטל גזירה; בזבוז זמן וכסף בניסיונות "להסתדר" עם מס שבח והיטל השבחה. ומעל לכול – שחיתות המונית – החל מהאזרח שסגר מרפסת, ראש עיר שאישר "הטבות" למקורבים… ואולי אף אהוד אולמרט, ראש הממשלה לשעבר.

ומה התוצאה לאחר כ-80 שנה של פיקוח ותכנון מרכזי הדוקים? – כישלון חרוץ. תל אביב תוכננה לפרטיה והתוצאה נראית – הרימו ראשכם: אחת מהערים המכוערות במערב… כך גם שכנותיה. הכיעור המדכא והאיכות המתפוררת נוצרו במשך עשרות שנים של תכנון ופיקוח מרכזי הדוק של מהנדסי העיר השונים, קודמיהם ויורשיהם… המציאות מוכיחה שגודל המשימה חורג מהיכולת של גוף ממשלתי. ומה עם ה"יעדים הלאומיים" הותיקים? כמעט כולם כישלון חרוץ: "פיזור אוכלוסייה", "הפרחת הנגב", "יהוד הגליל", עיירות הפיתוח, הגנה על "החקלאות היהודית", מניעת פלישת ערבים ובדויים לקרקעות מדינה (גם יהודים פולשים).

מה מקור הכישלון? ודאי שלא העדר חוקים, תכנון או פיקוח, וגם לא "העדר אכיפה" (לרוב הביצוע תואם לתכנון)… אם כך מה קורה?

הבעיה בהגבלת חופש הפרט לבנות ולסחור במקרקעין על ידי עודף פיקוח ומעורבות יתר של השלטון – סטאלין מצדיע מקברו לשוק הדיור בישראל. "המחסור בדירות נובע מאותה סיבה שברוסיה הקומוניסטית היה תמיד "מחסור" בתוצרת חקלאית – שם עסקה המדינה גם בתכנון וגידול תפוחי אדמה. הג'ונגל כאן ועכשיו.

איך עושים "סדר"?

פשוט למדי: שולחים את הפקידים הביתה, את רובם. לאחר ביטול רוב המגבלות על שוק המקרקעין והדיור לא יהיה צורך בהם ובאישוריהם, היצע הקרקע לבניה יהיה בלתי מוגבל. המחסור בתפוחי אדמה ברוסיה נגמר עם נפילת הקומוניזם. המחסור בקרקעות "זמינות" בישראל יסתיים עם הפרטת קרקעות המוחזקות בידי הפוליטיקאים והעברת התכנון מהממסד אל היזמים והצרכנים.

הכורח בתוכניות בניין עיר כפויות מוסבר לעיתים ב"כשל שוק". קיימת אמונה מוטעית שתכנון באמצעות כוחות השוק הוא מתכון לכאוס – ברדק, איש הישר בעיניו יעשה. רבים מאמינים ש"כוחות השוק" ו"סדר" הם מושגים מנוגדים. הטענה מתעלמת מיכולת השוק ליצור מנגנוני הגנה חליפיים ויעילים מכל חלופה ממשלתית.

בשטחים נרחבים לא יהיה כדאי לבנות למרות שלא תהיה מניעה… יש גבול לביקוש. היקפו כיום זניח לעומת ההיצע שיעמוד על מיליוני חלקות (קרקעות וגגות) זמינות לבניה. פתאום יסתבר, שלא על כל מגרש כדאי לבנות רק בגלל שמותר לבנות… כפי שכיום לא כל אחד פותח חנות נעליים למרות שאין מניעה חוקית לכך… רק במשטר הנוכחי, בו נוצר מחסור מלאכותי בקרקעות – הפשרת קרקע חקלאית – היא זכייה בהגרלת הלוטו… לא יהיה צורך "להפשיר" קרקע חקלאית – הכול יהיה "מופשר" ולכל שימוש… המדינה לא תכוסה "בבטון ומלט" כי מרכזי הערים יצמחו לגובה בלתי מוגבל (מוגבל על ידי יוקר הדירה בקומה גבוהה). בפריפריה לא יהיה כדאי לבנות לגובה בגלל שהקרקע תהיה זולה מאד ולכן יישמרו שטחים ירוקים לרוב.

"צפוף מידי" ו"חסימת נוף"

YE0119752_1000

כיום אסור לבנות "צפוף מאד", אסור לבנות "גבוה מידי" ואסור לבנות "בשטח קטן מידי". לכן, יזם שמקבל אישור חריג מהעירייה זכה בפיס. רווח בטוח. אבל כאשר לכולם תהיה הרשות לבנות לפי דרישות שוק הקונים – הרווח יפסיק להיות בטוח. קבלן לא יבנה צפוף וגבוה רק בגלל שאין איסור על כך, כי גם על מתחריו לא יהיו מגבלות. יזם בודק היטב את דרישות השוק בטרם בנייה. ה"צפיפות" תיקבע על ידי חוקי ההיצע והביקוש ללא מעורבות השלטונות. ביקוש גובר במרכז העיר יצמיח את גובה הבניינים ולכן את המחיר. בנייה "צפופה" בלב העיר, משמעותה בנייה מרווחת בפריפריה, ויותר שטחים ירוקים. "'צפיפות" בלב העיר משמעותה פחות שימוש ברכב. החוק שמגביל "צפיפות" מול ביקוש גואה, מייקר את מחירי הדיור – הרבה מעבר למחירים שהיו נקבעים על ידי השוק, אילו לא הופרע בסיפוק הביקוש. חוק הכלים השלובים פועל והיוקר "נגרר" לפריפריה.

ומה על פגיעת "הצפיפות" באורח החיים של תושבי הסביבה הוותיקים? לא מתפקידה של המדינה להבטיח חסינות משינויי סביבה ואורח חיים. כאשר יהיה מסחר חופשי בקרקעות, וללא מגבלות בנייה – "הצפיפות" באזור המבוקש תגדל עד לרמה הנסבלת על ידי התושבים. נטישה תאותת שמחיר הצפיפות מבחינת איכות חיים וכסף אינה לטעמם של התושבים. כך מכתיב השוק "תקן" שמתאים בדיוק לדרישות האזרחים. "צפיפות" נוצרת מהעדפה חופשית של אזרחים רבים שנהנים מאורח חיים זה. על יתרונותיו וחסרונותיו.

שינויים בנוף הם סיכון שכל רוכש נכס צריך להביא בחשבון. אזרח שרוכש דירה בקומה נמוכה של בניין, יודע שבעתיד יבנו בניין גבוה במגרש הריק הסמוך שיסתיר לו את אור השמש. המחיר ששילם משקף שינויים אפשריים בנוף. מי שקונה דירה בקומה ה-40 חשוף פחות לסכנת שינוי הנוף, אבל משלם בהתאם. מגבלות בנייה שמתיימרות "לשמור" על הנוף הנשקף אינם "שומרות על הנוף", אלא מקפיאות מצב קיים לטובת בעלי דירות ותיקים. הקפאת מצב קיים מקטינה את היצע הדירות ומייקרת אותן. תקנות כפויות אלה גורמות להעשרה של בעלי נכסים קיימים על חשבון רוכשי דירות חדשים פוטנציאלים: צעירים, בעלי הכנסה נמוכה, משפרי דיור.

מי יקבע את שטח הדירה, גובה הבניין או מספר החניות לכל דירה? 

ניתן יהיה לפצל או לאחד דירות בהתאם לדרישות השוק וללא צורך באישורים. מותר יהיה, לדוגמה, להשתמש במרתף למגורים, אם מישהו מוכן לגור בו, או להכשיר חדר של 10 מ"ר לדירונת אם יש ביקוש להשכרתה… ניתן יהיה להסב דירה למשרד. ניתן יהיה לצרף לחנות מסחרית את הדירה שמעליה וליצור חלון ראווה ענק. לא הפקידים יקבעו, אלא בעלי הבניין. ירצה הבעלים, יבנה בניין של 4 קומות או 50 קומות. ירצה לבנות חנויות או מלון – יבנה. ירצה לבנות בניין משרדים או בריכת שחייה – יבנה. הממסד לא יתערב. היזם בונה על חשבונו ומסכן את כספו בלבד. שיקולי היזם כלכליים – הוא מעוניין למקסם את הרווח ולכן עליו לנתח היטב את דרישות הצרכנים והשוק. יזם מרוויח אם הוא מצליח להביא תועלת לצרכנים. עליו לדאוג לכמות מספקת של מקומות חניה, אחרת לא יצליח לשווק את המשרדים או הדירות. אין צורך בחוק שיקבע כמה מקומות חניה עליו לבנות, או כמה מרפסות ומה יהיה שטחן. גם אין צורך לקבוע עבורו מה גודל החדרים או מספר הדירות ושטחן. יזם בונה את שהוא מעריך שיוכל למכור. כלומר, לספק את העדפות הקונים.

היזם יודע להעריך את דרישות השוק טוב מכל מהנדס בעירייה… שאינו מסכן אגורה מכיסו. אם יזם יעריך שבאזור מסוים יש דרישה לחנויות – ולהערכתו, זה לא יזיק למכירת הדירות שמעליהן… שיבנה. אם קיים לדעתו ביקוש "היסטרי" לדירות זעירות בנות חדר – שיבנה. ואם טעה, והצרכנים לא קונים – זו בעיה שלו… תכתיבי העירייה מיותרים.

אין בסיס להשערה שלועדת תכנון של פקידים ועסקנים פוליטיים יש כשרון חיזוי של צרכי אוכלוסייה עדיף על מיליוני צרכנים או יזמים. תכנון שגוי של שכונה יעלה לקבלן ביוקר – ואולי אף יגרור הפסדים. פקיד, או מהנדס בועדת תכנון עירונית, אינם מסכנים אגורה מכיסם כתוצאה מתכנון שגוי. והם שוגים כבר לפחות 80 שנים. תפקיד העירייה יתמקד בתכנון ובנייה של כבישי גישה, תשתיות מים וביוב והרחבתם לפי הצורך.

הרשות המקומית לא תכתיב תקנים (למעט בטיחות). אם יזם יגלה פלח שוק של אזרחים שאינם נוהגים ברכב הוא יוכל להציע להם דירות מוזלות ללא חניות צמודות. או להיפך: עבור אוכלוסייה אחרת יבנה בניין עם 3 חניות לכל דירה, אם יש ביקוש. ייתכן שבבניין משרדים הקרוב לתחנת רכבת, יסתפק היזם בחניון מצומצם. לעומת זאת, אם יבנה כך בלב העיר, יגדל הסיכון העסקי. באזור עם מצוקת חניה כדאי יהיה להסב בנייני מגורים או משרדים לחניונים. לא יהיה צורך בהיתר ולכן לא תהיה "מצוקת חניה".

מפעל תעשייתי הדורש שטח רחב, גישה למשאיות, ואולי גם אפשרות לפליטת עשן ורעש לא יוכל בעידן החדש לקום באזור מגורים שקט. הסיבה לא תהיה התב"ע שאיננה, אלא החשש מפני תביעה משפטית על מטרד אקטיבי. שום תעשיין לא יבזבז את כספו ברכישת קרקע יקרה במרכז עיר ללא גישה נוחה לאמצעי תובלה ושילוח, אחרת לא יוכל להתחרות במפעלים אחרים.

גם באזורי משרדים ותעשייה יתבטלו מיידית מגבלות גובה, צפיפות, שטח משרד מינימאלי, תקני חניה וכדומה. יזם שירצה לבנות בניין חדש יצטרך לעמוד בתקני בטיחות, להציג פוליסת ביטוח מקיפה לליקויי בנייה לתקופה ארוכה ולעמוד ביתר דרישות החוק.

מוטי היינריך

הכותב הוא בעל האתר קו ישר המציג מודל כלכלי שונה למדינת ישראל המתבסס על קפיטליזם וחופש. www.kav.org.il

Leave a Reply