מאי
24

חוק התכנון והבניה: אין די ברפורמה בירוקראטית

חוק התכנון והבניה גורם לנזק כבד לרוב אזרחי ישראל. הבעיה אינה במספר ועדות תכנון או בחלוקת הסמכויות, אלא בהלך המחשבה שתפקיד המדינה לקבוע במקומנו את סדרי העדיפות שלנו. זה מקור הבירוקרטיה ומכאן כוחה.

פרסומים מוקדמים מצביעים שעיקר הרפורמה הצפויה בחוק התכנון והבניה הוא העברת סמכויות אל ועדות בניין עיר מקומיות על חשבון הועדות המחוזיות. שינוי בירוקראטי הכרחי אך רחוק מאד מלהספיק. הביורוקרטיה אינה הסיבה לשחיתות, ליוקר ולכיעורן של ערי ישראל. המבנה הביורוקראטי הוא תוצאה של תקנות חוק התכנון והבניה והלך המחשבה שמנחה אותו. כאן הבעיה. 

חוק התכנון והבניה גורם לנזק כבד ומצטבר לרוב אזרחי ישראל. החוק שופע איסורים והגבלות – רובן שרירותי לחלוטין. החוק מאריך את משך הבניה, מייקר אותה, ומונע את הגדלת היצע הדירות בהתאם לביקושי הציבור. הפגיעה אינה רק בכמות הבניה הנדרשת על ידי צרכני הדיור, אלא אפילו בעניין גודל הדירה או צפיפות הדיור שהצרכן מוכן או רוצה לחיות איתם. מעטים החוקים שמשפיעים במישרין ובמשקל כה רב על הארנק שלנו כי כל אחד מאתנו זקוק לקורת גג, משלם משכנתה או שוכר דירה. 

מדוע צריכה המדינה להתערב בהחלטת האזרח כמה מרפסות יהיו בדירה או מה יהיה שטחן? למה צריכים פקידים להחליט כמה חניות יהיו לדירה, מה גובה התקרה, מה השטח המינימאלי של דירה או כמה דירות מותר לבנות על מגרש. החוק הקיים מבוסס על ההנחה שפקידי עירייה או ממשלה (שייחד נקראים "המדינה") יודעים טוב מאתנו מה רצוי לנו. החוק הפך את האזרח ואת העדפותיו לאויב קבוע של "המדינה" ובחסותו מתנהלת מלחמה מתמשכת נגד העדפות האזרחים: צעיר שרוצה לגור באולם תעשייה לשעבר ("לופט") הופך לעבריין. בעל דירה שמספק פתרונות דיור לצעירים, שמוגבלים לשכר דירה נמוך, ומעדיפים דירה מחולקת זעירה בלב העיר – גם הוא עבריין. הצעיר מעדיף פרטיות בדירת חדר זעירה על פני מגורים בדירה גדולה עם שותפים לאסלה – אבל החוק טוען שמי שמסייע לצעירים אלה – עבריין. עליונות חוכמת הפקידים.

הבעיה כלל אינה במספר ועדות תכנון או בחלוקת הסמכויות ביניהן, אלא בהלך המחשבה שתפקיד המדינה לקבוע במקומנו את סדרי העדיפות שלנו. התוצאות הרסניות ולא רק כלכלית. חלק ניכר מתושבי ישראל הפכו לעבריינים במסגרת חוקי הבניה השרירותיים: כל מי שהכשיר דירה במרתף, סגר מרפסת, או חילק דירה, הרשימה ארוכה. בתי המשפט עמוסים בתיקי "עברייני בניה" שלא פגעו בזולת ומתקשים לטפל בעברייני בניה אמיתיים שפולשים לרכוש לא להם.

המרכיב הגדול ביותר שניתן לשינוי במחירה של דירה בישראל אינו עלות הבניה, כובד המיסים, או עלות הקרקע – אלא עלות הרגולציה. עלות האיסורים השרירותיים מסתתרת בכל סעיף הוצאות בתהליך הרכישה והבניה. היצע הקרקעות לבניה הוא אינסופי. תמיד אפשר לבנות לגובה. כמה גבוה? בדיוק לגובה לו יימצאו קונים, כי מחיר בניית דירה גבוהה – מתייקר. ומי מפריע לבנייה לגובה? חוק התכנון והבניה והאפשרות של יחידים וארגונים להגיש התנגדויות.

סוגיית ההתנגדויות לבנייה מחייבת מהפך מחשבתי ואידיאולוגי. היתרי בניה חדשים שחורגים מהתוכניות "המקובלות" מאפשרים למי שרואה עצמו "נפגע" להתנגד. בעלי דירות ותיקים מתנגדים להיצע חדש של דירות מודרניות מחשש שערך דירותיהם הישנות ירד. עילת התנגדות אחרת מקובלת הם שינויים בנוף הנשקף מהדירה, חסימת השמש והרוח. אלה סיכונים שרוכש נכס צריך להביא בחשבון, בדיוק כפי שאזרח שרוכש דירה בקומה ראשונה יודע שבניין חדש במגרש הסמוך יסתיר לו את אור השמש. מחיר הדירה מביא בחשבון שינויים אפשריים בנוף. מי שקונה דירה בקומה ה-40 חשוף פחות לסכנת שינוי הנוף, אבל משלם בהתאם. בנוף, כמו בכל משאב מוגבל, זוכה בעל ההצעה הגבוהה ביותר. הנוף לא נפגע – הוא בסך הכול מחליף ידיים. לכן, מחיר דירה בקומה גבוהה – יקר. הנוף הפתוח, הרחק מהמולת הרחוב – שווה כסף. אם בסמוך לבניין בן 30 קומות יקום מגדל של 60 קומות – יוסתר הנוף לדיירי הבניין הוותיק, אך 30 הקומות הנוספות במגדל החדש יזכו לנוף – הנוף החליף ידיים והתייקר בגלל הביקוש. הנוף מהדירה אינו קניין פרטי לעד. גם מי שקונה דירה בסמוך לשטח ציבורי, צריך להביא בחשבון שבעתיד אולי יעבור שם כביש רחב או מסילת ברזל. מגבלות בנייה שמתיימרות "לשמור" על הנוף הנשקף אינם "שומרות על הנוף" אלא מקפיאות מצב קיים באופן שרירותי לטובת בעלי נכסים ותיקים. כך קטן היצע הדירות ומחירן מזנק. אילו זכות ההתנגדות הייתה קיימת לפני שמונים שנים לא הייתה צומחת שום עיר בישראל. 

סוחרים מתנגדים להגדלת התחרות מצד חנויות חדשות בעילה של "פגיעה בפרנסה". כך נמנעת ירידת מחירים עתידית עקב התחרות שנבלמת; הנימוק הגיוני בדיוק כמו איסור על מכירת טלפונים סלולאריים כדי שלא לפגוע ביצרני מכשירי הטלפון הקוויים. כל פיתוח חדש בא על חשבון מוצרים ותיקים, מוזיל אותם, משפר את רמת החיים ואת איכותם.

חוק התכנון והבנייה, הוא הגורם הישיר ליוקר הדירות, פוגע בכולם מלבד במיעוט – משפחות שבבעלותן מספר רב של דירות – אלה כמעט היחידים שנהנים מההתייקרות. אם בבעלותכם דירה בודדת שמחירה עלה – ה"רווח" שלכם הוא על הנייר בלבד, אלא אם תמכרו ותעברו לדירה באזור זול ותשלשלו את הפרש המחיר לכיסכם. 

חוק התכנון והבניה גורם להעשרה ולהעדפה של בעלי נכסים קיימים על חשבון רוכשי דירות חדשים, בעיקר משפחות צעירות, שוכרי דירות, ומשפחות שרוצות לשפר דיור. כך נפגעת רמת חיינו בגלל האילוץ להקצות חלק גדול יותר של הכנסתנו החודשית לטובת מימון פתרונות דיור (שכר דירה או משכנתא).

מוטי היינריך

Leave a Reply