מאי
24

חוק "דיור בר השגה" – עוד צעד בדרך ליוון

הרעיון הוותיק במערב בדרכו לישראל. הפוליטיקאים גילו את "פתרון הקסם" ליוקר הדירות, ובפיגור של עשרות שנים אחרי "מדינות נאורות" שתבונתן הכלכלית מוטלת כיום בספק, ממהרים ליישמו – מבלי להתעמק בנזק הצפוי.

למה הדירות יקרות?

"דירות יקרות" אינן מכת טבע אלא מעשי ידי אדם, או יותר נכון – מעשי ידי הרגולציה על שוק הדיור והמקרקעין. נתעלם לרגע מהחקיקה הקיימת ונניח, תיאורטית לגמרי, שלא היו מגבלות על בניה לגובה, אין איסורים על התפשטות אזורי דיור אל עבר אזורי תעשיה ומסחר שמקיפים את הערים, אין מגבלות על התרחבות יישובים כפריים. במקרה, לגמרי תיאורטי זה, היקף הקרקעות לבניה בישראל היה מספיק לבניית מיליוני דירות. כלומר היקף הקרקע לדירות הוא אינסופי. 

ניקח לדוגמה את המגזר הכפרי: יש בישראל כמעט 800 יישובים כפריים. אם נאפשר לכל יישוב כפרי להוסיף רק כ- 1000 בתים צמודי קרקע – נקבל פוטנציאל של כמעט מיליון בתים חדשים. מה שטחה של שכונה עם 1000 בתים כולל כבישים ושטחי ציבור? זו משבצת מרובעת אותה נוכל לחצות בהליכה מתונה תוך פחות מעשרים דקות. רק משבצת קטנה כזו בכל יישוב תניב מיליון בתים. נעבור למגזר העירוני: בכמה יגדל פוטנציאל הדירות אם נסיר את האיסור השרירותי על מגורים באזורי משרדים, מסחר ותעשייה ונשאיר זאת לשיקולם של רוכשי הדירות? כמה דירות ניתן להוסיף בערים אם נבטל את מגבלת הבניה לגובה במרכזי הערים? כאן כבר קשה יותר להעריך כי הפוטנציאל הוא ממש אינסופי. בבניה לגובה השמיים הם הגבול, או מדויק יותר עלות הבניה – ככל שהקומה גבוהה יותר הבניה מתייקרת. 

המסקנה מהתרגיל התיאורטי: אין מחסור בקרקע לבניה בישראל – כלומר, ביטול מספר קטן של מגבלות ייצור פוטנציאל קרקע למיליוני דירות. אבל מי צריך בכלל מיליוני דירות כאשר הביקוש השנתי עומד כעת על כ- 30 אלף דירות חדשות בשנה? כך שפוטנציאל זה יתממש בהתאם לביקוש לאורך עשרות שנים. המחסור מלאכותי ונוצר על ידי אוסף המגבלות השרירותיות שמוטלות עלינו במסגרת חוק התכנון והבניה המעוות. הבעיה, אם כך, אינה הביורוקרטיה אותה מנסה נתניהו לתקוף, אלא עצם קיום המגבלות. אם יוסרו המגבלות, תקטן גם הביורוקרטיה ומחיר יתייצב דירה קרוב מאד לעלות הבניה. הסיבה – מחיר הקרקע לבניה יהיה נמוך מאד כתוצאה מהיצע אינסופי. כלומר, מחיר דירה מרווחת, בקומה נמוכה, בגוש דן תעלה בערך שליש ממחירה כיום. דירת סטודיו של 33 מ"ר תעלה פחות מ- 250 אלף שקל. גם שכר הדירה ירד לרמות מצחיקות יחסית לסיוט כיום. חישוב זה נערך לפי עלויות הבניה הנוכחיות שגם הן מוגזמות. 

במקום לטפל בשורש הבעיה, ולגרום להוזלה כללית של מחירי הדיור, מתגבשת בימים אלה הצעה שתנציח את העיוות, לא תפטור שום בעיה ותשבש עוד יותר את שוק הדיור – ההצעה מתהדרת בשם המבטיח "דיור בר השגה". 

דיור בר-השגה

ההתייקרות הבלתי נסבלת של הדירות בישראל, בשילוב הזדמנות פוליטית להצגת "הישגים", הביאו לתחרות על יוזמות חקיקה שיבטיחו "דיור בר השגה" למי שיזכה לחסדי ועדה בעירייה. גרסאות שונות של תוכניות אלה מיושמות בערים רבות בעולם מזה לפחות 60 שנה – כאשר פוליטיקאים מאמצים אותן בשמחה ומעתיקים את "פיתרון הקסם" ממדינה למדינה. "דיור בר השגה" הוא כלי פוליטי מעולה שמזכה את הפוליטיקאי המכהן בעת החלת החוק לראשונה בנקודות זכות משמעותיות בדעת קהל היעד. ראש העיר "נלחם" בהתייקרות ו"עוזר לחלשים" בלי שיש צורך להעלות את הארנונה או להטיל מיסים אחרים. תכנית מתנות אידיאלית – יש רק מרוויחים ואף אחד אינו מפסיד. מייד מתבקשת שאלה: אם זה כה מוצלח אז מדוע לא לכלול בתוכנית את כולם? ואם בכל זאת לא מחילים את התוכנית על כל רוכשי הדירות אז כנראה שיש לתוכנית עלות נסתרת שניתן להחביאה רק במצב של יישום בהיקף מצומצם?

הרעיון הוותיק במערב הגיע לישראל רק לאחרונה. ראשי הערים הגדולות גילו את "פתרון הקסם", ובפיגור של עשרות שנים אחרי "מדינות מתקדמות" שתבונתן הכלכלית מוטלת בימים אלה בספק, ממהרים ליישמו – מבלי להתעמק בשאלת הנזק הצפוי לשוק הדיור הישראלי המעוות ממילא.

אין ספק שהדיירים המאושרים שיזכו לגור בדירות במסגרת התוכנית ייהנו מהטבה כספית משמעותית. הטבה יחסית ליוקר של היום, לא הטבה יחסית למצב האידיאלי שמוצע באתר "קו ישר". אבל כך יקרה גם אם יקבלו מכונית בחצי מחיר, או פשוט יותר – צ'ק מזומן לחשבון הבנק. כאשר מתמקדים רק בחלק זה של התמונה – הכול נפלא. הואיל ואנחנו לא מאמינים ב"ארוחות חינם", השאלה כרגיל – מי משלם? והאם קיימות השלכות מזיקות נוספות להתערבות זו של המדינה בשוק הדיור?

מי משלם?

יישום התוכנית מחייב את היזם שבונה פרויקט דיור למכור (או להשכיר) חלק מהדירות החדשות ל"זכאים חסרי דיור" במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק (הנחה של 30% עד 50%) כתנאי לקבלת היתר בניה לכל הפרויקט. להבהרת התמונה מבחינה כלכלית, קל יותר לראות את הפעולה כשוות ערך למכירת כל הדירות במחיר השוק הרגיל – כאשר העירייה מטילה על הקבלן מס גבוה על כל הדירות שבפרויקט. לאחר שהמס נגבה, העירייה שולחת לזכאי "בר ההשגה" – צ'ק מתנה בסכום השווה למס שגבתה מהקבלן. מבחינה כלכלית אין הבדל בין מסלול תיאורטי זה להנחה לה נדרש הקבלן לתת לזכאי לדיור בר-השגה. 

הקבלן אינו יכול לייקר את מחיר הדירות כדי לגלגל את המס על הקונים כי מחירן נקבע על ידי השוק – עליו להתחרות בדירות זהות שמציעים קבלנים אחרים בסביבה. אם הקבלן קונה את המגרש במכרז – הוא יצטרך להציע מחיר נמוך ב-500 אלף שקל עבור המגרש ולנסות לגלגל בדרך זו את המס אל בעלי המגרש. שום בעל מגרש פרטי לא יסכים מרצונו החופשי לספוג מס כזה, אלא אם יוטל וייכפה על כל בעלי המגרשים. כלומר, "דיור בר השגה" הוא מס לכל דבר. כאמור, אם בעלת המגרש היא העירייה, המס יגולגל אל תושבי העיר דרך העלאת הארנונה – מכירת מגרש בפחות ממחיר השוק מקטינה את הכנסות העירייה. 

פיקוח על גובה שכר הדירה

פיקוח על מחירים שמחייב הוזלה כפויה שלהם על ידי הממשלה נכשל בכל מקום בו יושם ובכל תקופה, אפילו בתקופות מלחמה. קביעת מחיר נמוך ממחיר השוק מחייב את היצרנים להפסיד כסף או להסתפק בתשואה נמוכה מאשר בהשקעות אחרות. הואיל ויזם אינו "מתאבד שיעי" ההשקעות במשק יוסטו אל תחומים אחרים מאשר בניית דירות והדירות ימשיכו להתייקר. יזמים אחרים ידרשו סובסידיה ממשלתית כתנאי לבניה – כלומר, מס שיוטל על יתר האזרחים למימון תקציב הסובסידיה.

ואכן, הניסיון ההיסטורי "לפקח על מחירים" מלמד שחלק מהיצרנים יפסיק לייצר והמדפים בחנויות יתרוקנו. המחסור יסופק ע"י ה"שוק השחור" בו יימכרו המוצרים במחיר השוק האמיתי, הגבוה, בתוספת פרמיה עבור הסיכון שלוקחים המוכרים בפעילותם המחתרתית. כוח הקניה של הצרכן יורד (כי המוצרים מתייקרים) וחלק ניכר מזמנו מוקדש לרמאות ו"תחמון" – צריך בכל זאת להסתדר… כל אחד הופך לעבריין! הכלכלה מתמוטטת. מי שלא מאמין שישאל את שכנו העולה החדש מרוסיה… או את סבא וסבתא על "השנים הטובות" שחלפו – שנות ה-50 וה-60 בחלקן היה פיקוח על מחיר מוצרי מזון בסיסיים והממשלה החליטה כמה בשר וביצים זכאית כל משפחה לצרוך. פקחים ערכו חיפושים בדרכים כדי "להילחם" בספסרי השוק השחור שהבריחו בשר, ביצים וגבינות.
מחסור מלאכותי, שנובע ממגבלות שממשלה מטילה על פעילותו של השוק, גורמת תמיד למחסור. מחסור גורם ליזמים לספק את הביקוש הגואה תוך עקיפת המגבלות הרשמיות. זה קורה לנגד עיננו עם אלפי בעלי הדירות "העבריינים" שפיצלו דירות. הם מספקים את המחסור בדירות שנגרם על ידי מגבלות ואיסורי הבנייה.
גם "דיור בר השגה" ייצור שוק שחור לדיור, כפי שקורה מזה שנים רבות בשבדיה, בה נהוגה השיטה בהרחבה: אזרחים נרשמים ל"דיור בר השגה" והתור מתארך להמתנה של 7 שנים ויותר. הגעת לראש התור – זכית בפיס. עכשיו אתה יכול להכניס דייר במקומך – בשבדיה קוראים לזה "הסכם שכירות יד-שנייה", יש כבר הסכמי שכירות "יד שלישית". את הרווח גורף הדייר היוצא שמוכן תמורת מעטפה שמנה לפנות את הדירה לטובת הדייר החדש שאין לו ברירה אלא לשלם. שכר הדירה "החופשי" בשבדיה כפוף לפיקוח ממשלתי וגם כאן השוק השחור חוגג – בחוזה רושמים את המחיר הרשמי, אבל כדי לקבל את הדירה צריך לשלם לבעלים סכום גדול במזומן ובשחור. תארנו בפרוט את שוק הדיור בשבדיה בפרק "קרקעות ובניה" באתר קו ישר (www.kav.org.il). 

אפקט המיסוי

על אפקט המיסוי שבחוק לא ארחיב את הכתיבה – זה רע כמו כל מיסוי אחר. ראוי לציין שלא מדובר רק על אפקט המיסוי הישיר כפי שתואר, אלא גם על מיסוי היתר שיידרש כדי לממן את המנגנון הביורוקראטי החדש.

העלות המוסרית

המחיר המוסרי של פיקוח על מחירים גבוה כי כל אזרח הופך לעבריין, או מלשין, או לפקח-עירוני שמקבל שוחד. כך קורה גם בשוק הדיור בר-ההשגה בכל מקום בו הוא מיושם. תיארנו בכתבה אחרת את שוק הדיור בשבדיה, הולנד וספרד. גם בישראל כבר מדובר על הקמת "מנגנוני בקרה שימנעו שימוש בלתי ראוי בהטבות". ניסוח עדין. מי יקבע את הזכאים המאושרים? כמובן שיהיו "קריטריונים", תהיה "ועדה", תקום "ועדת חריגים". אין ספק שהבת שלי תזכה לדיור בר השגה מסובסד: הדירה שבבעלותה תירשם על שם הסבתא כדי שתהיה "חסרת דיור". במקרה אני מכיר עסקן של מפלגת הירוקים בתל אביב שבטוח יהיה בוועדה ויוכל לסייע לנו. אבל, ליתר ביטחון אני מתכוון לתפוס את הקבלן במסדרון ולתת לו מעטפה עם מאה אלף שקל במזומן כדי לזכות ביתרון על פני 500 המועמדים האחרים. כאשר היא כבר תגור בדירה המסובסדת ברמת אביב – אין מצב שהיא תפנה את הדירה. כאשר היא תצא לטיול לתאילנד לחודשיים – הדירה תושכר לתיירים ובמזומן, במלוא מחיר השוק – כדי לממן את הטיול. כאשר היא תעבור דירה לחיפה במסגרת לימודיה בטכניון – היא תשכיר את הדירה לחברה טובה במחיר "קצת נמוך" ממחיר השוק וברווח תממן את שכר הדירה בחיפה או את הטיול הבא להודו. אין סיכוי שעשרות הפקחים יעלו עלינו. גם אם ניתפס – הסיכון לא גדול ומאה אחרים לא ייתפסו. נשמע דמיוני? תבדקו מה קורה באמסטרדם או בשבדיה שם הכול "בר השגה", אבל כל שוק הדירות בערים הגדולות הוא תעשיית שחיתות משומנת היטב. 

ככל שהחוק החדש "יצליח" יותר – יתווספו עוד אלפי ישראלים לרשימת העבריינים הגדולה בישראל. מאות "אוכלי חינם" יועסקו בפרנסות-אוויר חדשות שייווצרו: חברי ועדות "דיור בר השגה" שיהיו בכל עיר (אין ספק מי יאייש אותן…), יועצים משפטיים, מפקחים על קבלנים, מפקחי דיור, עורכי דין יועסקו בהגשת תביעות או בהגנה על נאשמים, וערמת התיקים בבתי המשפט תצמח במאות תיקים חדשים מידי שנה. משלמי המיסים יישאו בנטל העלויות הנוספות. זו אינה תחזית דמיונית – זו הדינאמיקה הטבעית של התהליך. 

הכישלון האמריקאי

מחקר שפורסם על ידי תום מינס ואדוארד סטרינגהאם מהפקולטה לכלכלה באוניברסיטת סאן חוזה בקליפורניה ניתח נתונים משוק הדיור בקליפורניה במשך 10 שנים. חוקי "דיור בר השגה" קיימים בשליש מהערים בקליפורניה ובחלקן מזה שלושים שנה. מן המחקר עולה, כי בערים בהן יושם החוק בהרחבה, עלו מחירי הדירות בכ- 20% וכמות הדירות שנבנתה ירדה בכ- 10%. לחוקי הדיור המוגן היו תוצאות מזיקות מובהקות שהרעו משמעותית את המצב והפכו את המגורים לפחות ופחות ברי השגה. כלומר, המחיר "המוזל" לזכאים אחרי יישום החוק עלול לעיתים להיות יקר מרמת המחירים שלפני החלת החוק כי כל מחירי הדיור נסקו… 

בחישת הממשלה בכלכלה ובשוק הדיור – הם הגורם העיקרי, כבר כיום, לדרוגה של מדינת ישראל במקום "מכובד" בסולם המדינות המושחתות בעולם. החקיקה הנוספת רק תגביר את השחיתות ותגרע מיעילות המשק, והכול – תוך ייקור סעיף הדיור בתקציב המשפחה. החוק יתווסף לגורמי השיבוש בכלכלה הישראלית – אלה שבגללם התוצר לנפש בישראל מדשדש בתחתית הליגה של מדינות המערב.

מוטי היינריך