מאי
24

הצעת חוק: כולנו נסבסד צעירים שמעדיפים לגור בתל אביב

ברוב מדינות אירופה "הנאורות" קיימת רגולציה ממשלתית של שוק הדירות להשכרה. כתוצאה, הפך שוק הדיור להשכרה כמעט בכל אירופה לג'ונגל מושחת.

חברי הכנסת רענן כהן ויואל חסון התברגו אל יוזמה של צעירים תמימים שדורשים פיתרון מהיר למצוקת הדיור בתל אביב. קיים פיתרון, אך הוא בכיוון ההפוך למוצע על ידי חברי הכנסת. על פי החוק המוצע, תפוקח עליית מחירים לדיירים קיימים ותוגבל העלאת שכר הדירה בעת חידוש חוזה. יוטלו הגבלות על סיום תקופת השכירות, כך שהוצאת הדייר מדירה תחויב בתנאים מיוחדים שייקבעו בחוק. בנוסף, על פיה ההצעה, יוקם גוף ממשלתי, שיוענקו לו סמכויות אכיפה, והוא יפקח על יישום החוק ועל מדיניות השכרת הדירות כפי שתקבע בחוק החדש. הסיוע העיקרי מכוון לצעירים בתל אביב (בה שכר הדירה הגבוה ביותר) למרות שהחוק ינוסח באופן כללי. חברי הכנסת כמובן לא שוכחים להזכיר כי חוקים דומים קיימים ב"נאורות שבמדינות אירופה". הצעת החוק נדחתה בקריאה טרומית בוועדת הכנסת, אך ראשי ערים בתל אביב, רמת גן ועוד ערים שוקדים לקדם "דיור בר השגה" בדרכים אחרות.

 ברוב מדינות אירופה "הנאורות" קיימת רגולציה ממשלתית של שוק הדירות להשכרה. כתוצאה, הפך שוק הדיור להשכרה כמעט בכל אירופה לג'ונגל מושחת. המחירים בערים הגדולות טיפסו לשמים וללא תשלום שחור "מתחת לשולחן" לבעל הדירה קשה למצוא דיור סביר. משלם המיסים נאלץ לממן את משכורתיהם של אלפי אוכלי חינם בוועדות שמחליטות מי ראוי לדיור ומה יהיה שכר הדירה. שום בעיה לא נפתרת על ידי רגולציה – נוצרו בעיות חמורות יותר.

בשבדיה צריך להירשם בתור למגורים בשכירות ויש רשימת המתנה של עד 12 שנים! מי שזכה בחוזה שכירות ממאן להיפרד ממנו, אפילו אם עבר לעיר אחרת. החוק מגן עליו מפני פינוי "שרירותי". כך נולדו הסכמי שכירות "יד שנייה". אתם שוכרים דירה מהשוכר המקורי שמשלשל את הכסף לכיסו, לא מבעל הבית… הכול שחור, הכול מושחת. יזמים נרתעים מלהשקיע בבניית דירות להשכרה ואז הממשלה נאלצת שוב להתערב ולבנות דירות להשכרה על חשבון העלאת המיסים לכלל האוכלוסייה. דירות ממשלתיות גם נראות כך… אבל גם להן תור ארוך לאכלוס.

בהולנד הזעירה יש 52 "ועדות השכרה מקומיות", מערכת ניקוד מטורפת שקובעת את גובה שכר הדירה "הראוי". משך ההמתנה הממוצע לדירה קטנה עומד על שנתיים וחצי. באמסטרדם זמן המתנה ארוך יותר ושכר הדירה מהיקרים באירופה. הועדות קובעות את הזכאות לדיור ולמענקים (יש קריטריונים וניירת מורכבת…). פרוטקציה, שוחד ושחיתות הן חלק בלתי נפרד מהסיפור. הדרך היחידה לדיור מהיר היא באמצעות עבירה על החוק.

בדרום אירופה, בספרד ומלטה הרגולציה ו"ההגנה" על זכויות השוכרים גרמו לשיעור שיא של דירות מגורים שעומדות ריקות למרות שתעריפי השכירות בשמים. כלכלנים קוראים לתופעה: "הפרדוקס הים תיכוני". שום "פרדוקס" – בעלי הדירות פשוט נמנעים מכאב הראש של השכרה ורואים בדייר סכנה לזכות הקניין שלהם. קשה להיפטר ממנו. התסבוכת בספרד מרקיעה שחקים וחקיקה חדשה נועדה "לעודד" בעלי דירות ריקות להשכיר את דירתם… הממשלה משלמת מענק עד 6,000 אירו לבעלים, אם יואיל להשכיר את הדירה לפחות ל- 5 שנים. בשנת 2005 הוקמה גם רשות ממשלתית שתפקידה "לגשר" בין בעלי דירות ריקות לבין דיירים (Sociedad publica de alquiler) – פעילותה לא ברורה אבל שפע פקידים מתפרנסים שם… בגלל שהברדק המשיך לחגוג, הוקמה גם קרן לאומית לאבטחת השכירות. הקרן ערבה להתחייבויות הדיירים כלפי בעל הנכס שזוכה לקבל שכר דירה אפילו אם הדייר מפסיק לשלם. הבעיה שהקרן גובה עמלה "צנועה" בשיעור של 20% משכר הדירה כדי לממן את הוצאותיה. הבעיה הגדולה יותר: הסיכון העסקי של בעל הדירה מועבר אל כלל אזרחי ספרד… ממשלת ספרד טוענת שיש לתת זמן לקרן להוכיח עצמה… בינתיים, כידוע, ספרד כבר על סף פשיטת רגל… 

את השוק אי אפשר לרמות, גם לא באמצעות חוקים. הגבלת שכר הדירה בישראל תיצור מייד ערך כלכלי לדייר עם חוזה ותיק ששכר הדירה בו נשחק עם הזמן, ושכר הדירה יישחק מהר כי שכר הדירה בשוק הדיור "החופשי" יזנק בתלילות. הקושי בפינוי דייר ייצור מנגנון של "דמי פינוי" – אתה רוצה דירה? שלם לדייר הוותיק "דמי פינוי" מתחת לשולחן. כך למעשה יעלה שכר הדירה מעבר למחיר שהשוק היה קובע ללא החוק החדש. מי ירוויח? בעיקר דיירים תל אביבים ותיקים שישלשלו את "דמי הפינוי" לכיסם. יזמים יפסיקו להשקיע במגורים מחשש לאובדן זכות הקניין, מספר הדירות הפנויות יקטן עוד יותר ומחירן ירקיע. שכר הדירה "הרשמי" אמנם ירד, אך שכר הדירה בפועל שכולל "דמי פינוי", ותשלומים שחורים אחרים יהיה בשמים.

איך ינהג בעל דירה בעת השכרה מחדש כאשר הוא חושש שהדייר החדש ישהה בדירתו שנים רבות ושכר הדירה יישחק, במיוחד אחרי הפעילות הרחבה של תמ״א 38 בתל אביב? אין לו ברירה – הוא יאלץ לדרוש שכר דירה התחלתי גבוה יותר כדי לפצות על השחיקה העתידית הצפויה. איזה דייר יעדיפו בעלי הדירות? הואיל וההכנסה הגבוהה תהיה בשנים הראשונות לשכירות (ואחר כך תישחק), תהיה העדפה לדיירים שכנראה יעזבו מוקדם. יעדיפו להשקיע בדירות קטנות שברור שאם הדייר יתחתן הוא יאלץ לעזוב. מי ישתגע להכניס משפחה עם ילדים כדיירים? הרי הם עלולים להתנחל לשנים רבות. ככל ששהיית הדייר תתמשך יגדל התמריץ לבעלים להזניח את הנכס כדי "לעודד" את הדייר לעזוב ולהחליפו בדייר חדש בשכר דירה מעודכן. יצטרכו חוק נוסף שיחייב בעלי דירות לרמת תחזוקה מינימאלית… עוד אלפי פקידים ועורכי דין כבר אמרנו?…באירופה "הנאורה" כבר יש חוקים כאלה.

בשבדיה הוקמו ועדות מיוחדות שצריך לקבל את אישורן לשיפוץ הדירה כדי שבעלי דירות לא ישתמשו באמתלת "צורך בשיפוץ" לפינוי דייר בדיור "בר השגה". גם שיקולי הדיירים יתעוותו: ככל שהמגורים יתמשכו שכר הדירה הריאלי ירד. דייר יחשוב פעמיים אם לעבור למקום עבודה חדש ומרוחק כי הוא עלול להפסיד את אלמנט הסבסוד כדייר ותיק. הוא כמובן יכול להחליט להיות "עבריין" ולהשכיר את החוזה שלו לדייר משנה בשכר דירה גבוה. העלויות יצמחו גם כתוצאה מ"שכר דירה עקיף", אותו ישלמו כל תושבי המדינה, בצורת מיסים למימון מאות מפקחים, פקידים, מנהלים והיועצים של אותה "רשות פיקוח" מוצעת. יצמחו גם "רשויות פיקוח מקומיות" עמוסות פקידים, מנהלים, לשכה ורכב צמוד. אין ספק שיקומו גם "ועדות חריגים" כדי לאשר העלאות שכר דירה במקרים חריגים "מוצדקים" – תעשיית הרישיונות והמאכערים תפרח. מהעסק ירוויחו גם מאות עורכי דין שיתעסקו עם ה"עבריינים" החדשים. התור בבתי המשפט יתארך.

הסכנה החמורה ביותר בחקיקה מסוג זה היא שקשה אחר כך להחזיר את הגלגל אחורה. מספר הדיירים תמיד יגדל בהרבה ממספר בעלי הבתים ולכן הלובי הפוליטי שלהם יהיה חזק יותר; מה עוד שנוצרות אלפי משרות של פקידים שמרוויחים ומתפרנסים מהבלגן, גם הם ילחמו בכל שינוי. חלב שנשפך.

מחירי הדירות באזורי ביקוש מטפסים מסיבה אחת בלבד: הביקוש אינו פוגש היצע מתאים של דירות. היצע הדירות המוגבל אינו אסון טבע, אלא נובע אך ורק ממעורבות היתר של המדינה בשוק המקרקעין. ענף הדיור והבניה שקוע עד צוואר בבוץ הפיקוח והרגולציה הממשלתית. אין ענף דומה בישראל בהיקף הבחישה הפוליטית – והכול כמובן בסיסמאות של "טובת האזרח". 93% מהקרקעות בישראל בבעלות הממסד הפוליטי ("המדינה") ואינן נתונות למסחר החופשי. תחום הבנייה והקרקע הנו מעסיק כבד של בתי-משפט ועורכי-דין, חוקים ותקנות "מסדירים" כמעט כל נושא. עשרות אלפי פקידים, מאות גופים – ממונים על תכנון, פיקוח, אישור ובקרה. הענף עתיר מיסים מכל הסוגים.

הנזק הגדול מכול נגרם על ידי תוכניות-בניין-עיר (תב"ע): ערב רב של תוכניות וטלאים שהודבקו לאורך עשרות שנים שמבוססים כמעט כולן על מגבלות שרירותיות שקשה להצדיקן הגיונית או אובייקטיבית, למעט התשובה "ככה זה – אסור". מדוע אסור לבנות 6 קומות ברחוב מסוים, כאשר מעבר לכביש מותר לבנות 20 קומות? מדוע אסור לגור בדירת חדר של 15 מ"ר? האם קיימת נוסחה מדעית לחישוב של צפיפות דיור רצויה על מגרש? מספר הדירות למגרש? גובה בניינים רצוי? שטח דירה מינימאלי? גובה תקרה? רווח בין בניינים? מספר המרפסות ושטחן? איזה ידע מקצועי נדרש כדי להחליט שמעכשיו מותר לבנות על גג בניין חדר יציאה בשטח של 40 מ"ר במקום 23 מ"ר? או: החל מתאריך מסוים מותר לבנות משרדים בקומת מרתף?

יש תחליף לתב"ע ולמעורבות החונקת של הממסד בענף הבנייה. התחליף האופטימאלי מפורט באריכות בפרק בנייה וקרקעות באתר קו ישר ולכן לא נרחיב כאן. אך צריך לדרוש מספר צעדים מיידיים "מעשיים": ביטול כל מגבלות הבנייה לגובה במרכזי הערים בישראל. השמים יהיו הגבול. החלטה על תוספת קומות לבניין קיים או על "פינוי בינוי" תדרוש רוב רגיל של בעלי הדירות בבניין (כיום נדרשת למעשה הסכמה פה אחד). ביטול כל המגבלות על שטח מינימאלי או מקסימאלי של דירה, מספר המרפסות ושטחן, מספר החניות לכל דירה, גובה תקרה ועוד מספר מגבלות שמעכבות היתרי בנייה לחודשים רבים. העירייה גם לא תתערב בתמהיל בין דירות למשרדים בבנייה חדשה. מותר יהיה לבנות דירות באזור משרדים או באזור תעשייה אם היזם חושב שימצאו קונים. הסרת המגבלות תיצור היצע כמעט בלתי מוגבל של דירות באזורי ביקוש. מוגבל רק על ידי עלות הבניה לגובה (שמתייקרת). קיימים כ- 870 יישובים כפריים (270 קיבוצים ו- 600 מושבים) כאשר ברוב היישובים בין 50 ל- 100 משפחות שסביבן שטחים ריקים לרוב. תוסר מיידית המגבלה על התרחבות היישובים הכפריים. מי שרוצה לבנות – שיבנה ושיממן גם את מלוא עלות התשתיות הנוספות (החל מכבישי גישה ועד לקווי חשמל וביוב). בנוסף, יש לבטל מייד את מס השבח ואת היטלי ההשבחה. אין כל בעיה טכנית להרחיב כל יישוב ב- 1,000 בתים או דירות. כך נקבל היצע פוטנציאלי מיידי של מיליוני דירות!

הצעירים המודאגים נקראים להמשיך במלחמתם ביוקר הדיור, אבל לשנות את הכיוון: לאמץ תוכנית של צמצום הרגולציה. רק כך יגדל היצע הדירות. אני מהמר שמחירי הדירות ירדו למחצית מחירן כיום ואף פחות. יוקר הדירות נובע מהרגולציה המסובכת של המדינה על שוק המקרקעין והדיור. ידע אזרח שאין בבעלותו דירה, או שרוצה לשפר את מגוריו, שההפרש בין המחיר החלומי לבין המחיר הנוכחי הוא למעשה מס-רגולציה. מחיר התערבות המדינה והפוליטיקאים בשוק המקרקעין. כסף מיותר שיכול היה להישאר בכיסנו.

מוטי היינריך

Leave a Reply